רקע
בעלי דירה במודיעין ביקשו למכור את דירתם וביקשו שלא להעזר בשירותי תיווך ולכן פרסמו בעצמם מודעה על המכירה. מתווכת מטעם הנתבעת 2 שהינה זכיינית של רימקס שכנעה את המוכרים להעזר בשירותיה בין הצדדים סוכם כי המוכרים ישארו עם סכום של 2,830,000 ₪ כל סכום שיתקבל מעל סכום זה עד לגבה 2% בצורף מע”מ יהווה דמי תיווך.
הנתבעים הציעו את הדירה לתובעים (הרוכשים) בסכום של 2,880,000 ₪ התובעים שלמו לנתבעות 33,690 ₪ והמוכרים שילמו 50,000 ₪ (ההפרש בין הסכום עליו סוכם שישאר בידי המוכרים לסכום בו נסגרה העסקה).
לאחר שההסכם נחתם גילו הרוכשים התובעים כי מחיר הדירה שהוצא להם כלל א עמלת המתווכות מצד המוכרים .
הנתבעים טענו כי קיים נוהג לפיו מחיר הדירה המוצע הוא המחיר אותו מבקש לקבל המוכר בצרוף דמי תיווך. מה גם שעמלת התיווך ששילמו המוכרים פחותה מ – 1.5%. מהראיות שהוצגו בפני ביהמ”ש נקבע כי המתווכת פעלה כשליח מצד לצד ואף השיבה תשובות בעצמה מבלי להעביר ההצעה לצד השני. המתווכת אל גילתה לרוכשים כי עמלת התיווך שישלמו נגזרת מסכום המורכב מדרישת המוכרים בצירוף עמלת המתווכות שצורפה לסכום זה.
מה פסק ביהמ”ש?
ביהמ”ש השלום ברמלה ציין כי המתווכים ככלל חבים בחובה לנהוג בתום לב הן מכח חוק החוזים וחובה מודברת מכח חוק המתווכים. כיוון שהמתווכת פעלה מעבר לדרישה הבסיסית על פי חוק המתווכים שזו הפגשה בתמורה בין שני צדדים כיוון שהמתווכת לא הפגישה בין שני הצדדים באופן פיזי אלא ניהלה את המו”מ היא חרגה מתפקידה ופעלה כשליחה של שני הצדדים וחבה כלפי שינהם חובת תום לב ונאמנות. ביהמ”ש הוסיף וקבע שהמתווכת הטעתה את הרוכשים לגבי המחיר אותו ביקשו המוכרים ולכן מדובר אף בתרמית על פי פקודת הנזיקין.
המתווכת פעלה בניגוד לחובותיה גם על פי חוק הגנת הצרכן כשיצרה רושם אצל הצרכן (הרוכשים) כי יזכה בהטבה (מחיר הדירה הינו מחיר מצוין וכמובן הטעית הצרכן בעניין מהותי (מחיר הדירה הינו בניגוד לסעיף 2(א) לחוק הגנת הצרכן).
ביהמ”ש הציג את טענת המתווכת כי היא זכאית לדמי תיווך בשיעור 2% בצרוף מע”מ מהתמורה ששלמו וכי הסכום של 50,000 ₪ נמוך מסכום זה.
ביהמ”ש קבע כי מדובר בשוק תחרותי ועל אף שמקובל כי מתווך מקבל 2% בצרוף מע”מ מהתמורה הרי שבהסכם עם הרוכשים נקבע כי העמלה תעמוד על 1% בלבד מכאן הסיק ביהמ”ש שהציפיה הסבירה של התובעים הייתה שהמחיר כולל עמלת תיווך בשיעור 1% בצרוף מע”מ לכן על המתווכת וסוכנות רימקס להשיב את ההפרש בין 50,000 ₪ שגבו מהמוכרים לבין הסך של 33,696 ₪ קרי 16,304 ₪ וכן נפסק לנתבעות תשלום נוסף בסך 15,000 ₪ בגין עוגמת נפש לרוכשים לסכומים אלה נוספו 7,000 ₪ שכ”ט עו”ד והוצאות משפט ושכר עדים.
מעניינת במיוחד הערת ביהמ”ש בסיום פסק הדין.
מהליך זה עולה שלעיתים קרובות מתווכים מעורבים במו”מ בין הצדדים. במקרים אלו עליהם לדעת שעד הפגשת שני הצדדים לעסקה הם פועלים בתחום דמי התיווך וחלים עליהם דיני התיווך אך כאשר המתווכים מעורבים במשא ומתן בין הצדדים כאנשי ביניים הם עברו מפעולת התיווך לפעולת השליחות והדינים החלים עליהם מעתה ואילך הם הדינים החלים על פעולת השליחות.
ביקורת
- אין ספק שהמתווכת וסוכנות רימקס פעלו שלא כדין כאשר לא גילו לרוכשים את המחיר אותו ביקשו המוכרים וכללו בתוכו את עמלת המתווכים. זהו מעשה לא יעשה מבחינה משפטית.
אין מדובר בחוסר תום לב במו”מ שכן בהתקשרות בין המתווך ללקוחו ישנו חוסר תום לב בהתנהגות תוך כדי ההתקשרות. בכך נראה כי ביהמ”ש נתפס לכלל טעות.
- אכן על מתווך חלות חובות מכח חוק הגנת הצרכן ובוודאי שהטעיה הינה פעולה בניגוד לחוק זה שיש לה משמעות פלילית אותה משום מה לא ציין ביהמ”ש.
- לטעמנו שגה ביהמ”ש בהערה בסיום כי מעת שהמתווך משמש כאיש ביניים חלות עליו הוראות חוק השליחות. ההבחנה בין ההפגשה לשלב הבא מעורבות בניהול המו”מ מבחינה משפטית אינה מוציאה את המתווך מחובותיו על פי חוק המתווכים ובוודאי אינה מחילה על המתווך את חובות חוק השליחות. מתווך אינו שלוח אלא כאשר הוא פועל כמיופה כח מטעם אחד הצדדים וביכולתו לחייב את שולחו מבחינה משפטית לא זה המקרה. לכן פעולות המתווכת לכל אורך עבודת המתווך חוסה תחת חוק המתווכים ביהמ”ש שכח שהמתווך נדרש לשמש גורם יעיל ומכאן שבוודאי פעולותיו כמתווך לא מסתיימות בהפגשה בין הצדדים לכן המתווכת פעלה גם בניגוד עניינים חמור במקרה זה בניגוד להוראות סעיף 11 לחוק המתווכים.
- אף התוצאה אליו הגיע ביהמ”ש תמוהה מה צריך להיות הדין במקרה זה?
ביהמ”ש “הלך שבי” אחר טענת המתווכת כי הסכום שקיבלה מהמוכר נמוך מ – 2% בצירוף מע”מ אולם כיוון שיש מתווכים באזור שלוקחים 1% ופחות יש לשלם לרוכשים את ההפרש בין 50,000 שגבו מהמוכרים ל – 33,696 ₪ שגבתה המתווכת מהרוכשים אנו סבורים כי ביהמ”ש נתפס לכלל טעות גם בעניין זה.
לטעמנו אין זה משנה אם הסכום בסופו של יום הינו 2% , 1% או יפחות. מהרגש שהתברר כי המתווכת גבתה ____ ₪ מעבר לתמורה שהגיעה למוכרים סכום זה כאילו שולם בשל עוולה, הפרת חוק ואף ביצוע עבירות פליליות ולכן כולו שייך לרוכשים. משכך פעלה המתווכת היא בוודאי לא שימשה גורם יעיל אלא גורם מכשיל משכך עליה להחזיר גם את העמלה שגבתה מהרוכשים! בדרך בה הולך ביהמ”ש הוא הכשיר את השרץ ובוודאי חרג מהקו התקיף וההרתעתי שנקבע בפסקי הדין קודמים.
- על בית המשפט היה להבהיר את שלא הבהיר: המעשה שנעשה הינו בניגוד גמור לחובותיו של מתווך מכח כל החוקים הרלוונטיים חוק המתווכים , חוק החוזים, חוק הגנת הצרכן ופקודת הנזקין על מעשה כזה לא מקבלים פרס אלא עונש שיש בו גם מסר ברור מתווך שכך פועל יאבד את דמי התיווך ולא יקבל חלק יחסי מעבר לאחוז מסויים התנהגות זו ועוד כאשר המתווכת וזכיין רימקס אישרו כי כך הם פועלים כדבר שבשגרה!! בכך הם מכתימים את ציבור המתווכים שאינו נהנה גם כך מיוקרה מקצועית גבוהה מידי בעוד שרובם המכריע פועל ומשתדל לפועל באופן מקצועי ועל פי החוק. משפט זה בוודאי היה צריך להדליק אור אדום ואף היה ראוי כי העתק מפסק הדין היה מועבר לרשות להגנת הצרכן ול______ מטעם ועדת האתיקה הפועלת מכח חוק המתווכים.
תא (רמ’) 69436-05-18 לבנת ליבוביץ נ’ בתיה מעוז סהר וטולדנו יזמות עסקית בע”מ (ניתן ביום 8.8.21 פורסם בנבו)
