המתווכת לא גילתה מידע מהותי וחוייבה בפיצוי לקוחותיה

רקע

עד שחוקק חוק המתווכים במקרקעין (1996) נטו בתי המשפט להמעיט באחריות מתווכים למידע הנמסר מפיהם ללקוחותיהם בעיקר כיוון שמי שאמון על בדיקת המידע הינם אנשי מקצוע מומחים בתחום כגון עורכי דין, שמאים, מהנדסי בניין וכיוצ”ב.

אולם, עם חלוף הזמן החלו בתי המשפט להטיל אחריות על המתווכים בשל מסירת מידע לא נכון או מטעה או הסתרת מידע או מידע שמתווכים מסרו ללקוחותיהם משהתברר כי לא נבדק על ידם או חמור מכך נמסר מתוך מטרה לקדם את העסקה במהירות אולם ברשלנות, תוך הפרת חובת הנאמנות והזהירות שנדרשים ממתווכים על פי החוק וחובתם להשגת מידע מהותי בקשר לנכס שנדרש מהם להשיגו.

עד לאחרונה הדרישה הכללית ממתווך הייתה לבדוק מי הם בעלי הזכויות בנכס, האם מונה כונס נכסים והאם הנכס נמסר בבלעדיות למתווך אחר.

בפסק דין שניתן לפני מספר חודשים פסק בימ”ש השלום בת”א לראשונה כי במסגרת מידע מהותי נכלל מידע הנוגע למצבו התכנוני של הנכס כגון מידע הנוגע להיתרי בניה [1].

לפני מספר שבועות הגישו רוכשי  מקרקעין תביעה כנגד מי שהציג עצמו כבעל המקרקעין, וכן כנגד המתווכת שפעלה מטעמם לאחר שהתברר כי המוכר התחזה. זמן קצר לאחר שהעסקאות נחתמו ועוד טרם הגיע מועד התשלום השני התברר כי מדובר בתרמית הנחקרת על ידי המשטרה. הבעלים האמיתי של המקרקעין, כך הסתבר, מתגורר בחו”ל וכלל לא העמיד את המקרקעין למכירה. התובעים (הרוכשים) דרשו מהנתבעים לרבות מהמתווכת לפצות אותם על נזקיהם לרבות השבת הכספים ששלמו בגין שתי העסקאות.

במהלך ניהול התביעה התברר כי ב”כ בעל המקרקעין האמיתי יצר קשר עם המתווכת לאחר שנודע לו כי היא מציעה אותם למכירה והבהיר לה כי הבעלים כלל אינו מעוניין במכירתם. עוד התברר כי בשיחה בין המתווכת למתווך אחר עמו בחנה לשתף פעולה, פנה האחרון לעו”ד שייצג לכאורה את המוכר אולם האחרון כלל לא הכיר את המוכר. אותו מתווך עדכן את ב”כ המוכר (האמיתי) על כך שהנתבעת מטפלת בעסקת המכר ובעקבות מידע זה , ב”כ המוכר (האמיתי) יצר עימה קשר והבהיר לה כי המקרקעין אינם עומדים למכירה. המתווך הנוסף עדכן אף הוא את המתווכת על שיחתו עם ב”כ המוכר (האמיתי).

ביהמ”ש השתכנע כי המתווכת הוזהרה מפורשות מפני ביצוע העסקה אולם בחרה מטעמיה שלה שלא לשתף במידע זה את הרוכשים ו/או באי כוחם. על המתווכת, כבעלת מקצוע סבירה, חלה החובה לשתף את הרוכשים לכל הפחות בתוכן השיחות שכן היא מחוייבת לפעול בזהירות ובסבירות. משבחרה שלא לגלות לתובעים (הרוכשים) ובאי כוחם את תוכן השיחות היא מנעה מהם אפשרות לקבל החלטה מושכלת לגבי המשך צעדיהם.

ביהמ”ש פסק כי המתווכת התרשלה והפרה את חובת הנאמנות והזהירות בהתאם לדרישת חוק המתווכים הקובע כי על מתווך לפעול במילוי תפקידו במיומנות ובסבירות ולנקוט את האמצעים הדרושים בנסיבות העניין לקבלת מידע מהותי אודות הנכס נושא עסקת התיווך. המתווכת , כך נפסק, “עצמה עיניה ” לנזקים העלולים להגרם לתובעים – לקוחותיה. לכן נפסק כי היא חייבת בפיצוי התובעים בגין הנזקים שנבעו מהתנהגותה.

אנו מבחינים במגמה שפניה לא לצמצום חובות המתווך אלא דווקא להרחבתן. בתי המשפט, קרוב לוודאי לא יפטרו מתווכים מאחריותם למידע שמסרו ללקוחות אם יתברר שלא טרחו כלל לברר מה מקורו וציינו בפני לקוחותיהם מאין הם דלו את המידע. למיותר לציין כי מסירת מידע חסר כל בסיס וזאת אך ורק בכדי להאיץ בלקוח לסגור עסקה עלול להוביל לשלילת דמי התיווך ובמקרים מסויימים אף לחייב את המתווך בנוסף לפצות את לקוחו בשל הנזקים שהמידע המטעה או הרשלני הסב ללקוח. לעיתים הפניית הלקוח למומחה בתחום מסויים כגון ליקויי בניה, זכויות בניה, מיסוי וכיוצ”ב הינה התשובה הטובה ביותר.

בעבר נפסק כי לקוח המבקש מראש מהמתווך שימצא לו נכס עם תכונה מסויימת או שלא יהיה בו ליקויי בניה לדוגמה, והמתווך קיבל על עצמו לטפל באותו לקוח, אולם לא בדק את שהתבקש, אינו זכאי לדמי תיווך.

לסיכום

אנו סבורים כי בתי המשפט יאלצו להכנס יותר ויותר ל”עובי הקורה” ולקבוע מה נכלל במידע שהמתווך חייב לברר ולהציג  בפני לקוחו ומה הוא “הקו האדום” שאסור למתווך לחצות כאשר הוא מציג מידע ונתונים. מתי נכון, רצוי ואף נדרש מהמתווך להציג בפני לקוחו מה המקור למידע שמסר.

הגישה לפיה אין זה משנה מה המידע שהמתווך מוסר בין אם הוא קשור לנתוני הנכס, למצבו ולאפשרות הבניה בו כיוון שבמילא הלקוח הסתמך על בעלי מקצוע, מאבדת אחיזה ונראה שאין לה עוד תוקף משפטי. לקוח המסתמך על מידע זה עלול למצוא עצמו נפגע. יתרה מכך, לעיתים מתברר רק בשלב מתקדם של המו”מ ולעיתים ערב חתימת ההסכם כי מידע שמסר המתווך מוטעה. העובדה כי הלקוח כבר מצוי בעיצומו של המו”מ ונסיגה בשלב זה תסב לו נזק רב, גורמת לו לעיתים לוותר ולספוג את תוצאות המידע המוטעה. מתווך יכול כמובן להפנות את לקוחו בשאלות מסויימות  לאנשי מקצוע בתחום, העיקר שיהיה זהיר במוצא פיו.

מתווך הנדרש להחזיק ברישיון תיווך המעיד על מקצועיותו וחב חובה לפעול בהגינות ובנאמנות אמור להיות בקיא במידע רלוונטי הנדרש ללקוח ולא יוכל להתנער מחובתו אם הסתיר מידע מהותי או מסר מידע רשלני. חשוב מאוד שמתווכים יהיו ערים למידע שהם מוסרים יתכן ואף שהגיע הזמן כי המתווכים יגנו על עצמם באמצעות פוליסת ביטוח אחריות מקצועית כפי שנהוג במדינות רבות שכן תביעות בגין נזקים שנגרמו ללקוחות עלולות להיות בהיקפים כספיים עצומים וזאת בנוסף לאבדן דמי תיווך.

[1] תא (ת”א) 13078-11-16 דרור לוי נ’ פאי מלח בע”מ ואח’ (ניתן ב- 19.8.21, פורסם בנבו)

תא (מחוזי מרכז) 49929-03-16 חיים רוטנברג נ’ צביקה לבקוביץ (ניתן ב- 13.12.21, פורסם בנבו)