חב’ שטראוס תשלם דמי תיווך למתווך על אף שלא נחתמה בין הצדדים הזמנת שירותי תיווך

הנושא

חב’ שטראוס חוייבה לשלם דמי תיווך למתווך שפעל תקופה ממושכת למציאת אתרים מתאימים לצרכיה על אף שלא נחתמה בין הצדדים הזמנת שירותי תיווך.

למען הגילוי הנאות יצויין כי הח”מ ייצג את המתווך בתביעה זו.

עובדות המקרה

יאיר לוי מתווך נדל”ן עסקי ותיק ומנוסה העובד עם חברות מהגדולות במשק פעל במשך שנים רבות לאתר נכסים בהם בקשה חב’ שטראוס להקים מרכזים לוגיסטיים (מרלוג”ים).

בין הצדדים לא נערכו ונחתמו במהלך השנים הסכמי תיווך וכטענת מר לוי, שטראוס אינה נוהגת לחתום על הזמנות שירותי תיווך. יתרה מכך, במקרים שבעקבות תיווכו יצאו עסקאות לפועל, קיבל מר לוי את דמי התיווך כפי שהיה מסוכם בין הצדדים מקדמת דנא.

במהלך 2017 שטראוס ביקשה מלוי שיאתר עבורה שטח בצפון עליו התעדתה להקים  מרלו”ג בהתאם למפרט ולדרישות התואמות את צרכיה. לוי עניין את שטראוס בין הייתר בשטח בן 78 דונם אותו איתר בגן מסריק בקיבוץ כפר מסריק ואף ניהל מגעים בין הצדדים לקידום העסקה.  במקביל המשיך לוי לעניין את שטראוס בפרויקטים נוספים במקומות שונים בארץ בהתאם לדרישות ספציפיות וצרכיה של  שטראוס שהופנו אליו. במהלך ספטמבר 2017 הודיעה שטראוס ללוי כי החברה הורידה מהפרק את תוכניותיה להקמת אתר צפוני ואם בעתיד יחזור להיות רלוונטי, היא תפנה אליו מחדש .

ביוני 2019 הופתע לוי לגלות כי שטראוס מנהלת מו”מ עם בעלי המתחם בגן מסריק מבלי שפנתה אליו ועדכנה אותו כי חזרה להתעניין בנכס אותו הכיר לה.

בדיעבד הסתבר כי מתווכים אחרים פנו לשטראוס והציעו לה את הנכס בגן מסריק. שטראוס התקשרה לבסוף עם בעלי המתחם בגן מסריק בהסכם להקמת מרלו”ג באמצעות אותם מתווכים. בעלי הזכויות במתחם שלמו ללוי עמלת תיווך בהכירם בהיותו “הגורם היעיל” לקידום העסקה. לאחר מספר פגישות בין לוי לנציגי שטראוס בניסיון להגיע להסדר, נמסרה לו ב – 17.1.21 תגובתה הסופית של שטראוס הדוחה מכל וכל את הדרישה לדמי תיווך מסיבות שונות בין היתר כיוון שלא שמעה ממנו במשך שנתיים ומתווכים אחרים טיפלו בעסקה מטעמה ואף קיבלו דמי תיווך. עוד ציינה שטראוס כי בין הצדדים לא נערך הסכם בכתב ומכאן ברור כשמש שאינו זכאי לדמי תיווך.

בהמשך התברר כי שטראוס החתימה את המתווכים בהם נעזרה לסגירת העסקה על מסמך שיפוי לפיו אם שטראוס תאלץ לשלם בעתיד דמי תיווך (ללוי) , המתווכים הנוספים יחזירו לשטראוס את דמי התיווך. בלית ברירה הגיש מר לוי בינואר 2022  תביעה כנגד שטראוס בבימ”ש השלום בכפר סבא.

שטראוס התגוננה ואילו דרישתה למחיקת התביעה על הסף בעילות שונות נדחתה בין השאר בשל העדר הסכם בכתב. עוד טענה שטראוס שאף אם יקבע שבין הצדדים נחתם הסכם בע”פ הוא בוטל בעת שמר לוי הודיע לשטראוס כי הנכס אינו רלוונטי עוד. טענה זו לא רק שנדחתה מכל וכל בידי מר לוי אלא שהתברר כי אין בידי שטראוס כל אסמכתה לכך על אף התכתבות ענפה בין הצדדים. שטראוס הוסיפה וטענה כי לוי לא שימש “כגורם היעיל”.

מה פסק ביהמ”ש?

לאחר דיון שהתקיים בבימ”ש השלום בכפר סבא בפני השופט רונן פלג, הסמיכו הצדדים את ביהמ”ש לפסוק בפשרה בין  0 ל- 200,000 ש”ח על בסיס החומר שבפניו לרבות סיכומים מפורטים שהגישו הצדדים.

ב – 29.11.23 פסק השופט רונן פלג כי שטראוס תשלם ללוי דמי תיווך בסך 165,000 ₪ בצרוף מע”מ. במילים אחרות 83% מהסכום המקסימאלי!!

ניתוח ומסקנות

זו אולי הפעם ראשונה מאז חוקק חוק המתווכים במקרקעין ב-1996 שביהמ”ש פוסק דמי תיווך בעסקה מסחרית בוודאי בסדר גודל שכזה בהעדר הסכם בכתב. נראה כי בית המשפט התרשם הן מפערי הכוחות הקיצוניים בין הצדדים והן מהעובדה שמר לוי עבד במשך שנים עם שטראוס ומעולם לא נערך בין הצדדים הסכם בכתב. מר לוי לא התבקש לחתום על הסכם בכתב, זאת ועוד, במקרים שהתיווך הוביל לעסקה, שולמו לו דמי התיווך. נראה שביהמ”ש התרשם מכך שעל אף הבטחת שטראוס לעדכן את לוי אם העסקה בגן מסריק תשוב להיות רלוונטית היא לא עשתה כן ולבסוף פעלה לסגירת העסקה בגן מסריק באמצעות מתווכים אחרים. לכן לא ניתן היה לטעון שלוי לא שימש “כגורם היעיל” שכן המשך המגעים הוסתרו ממנו. כתב השיפוי שדרשה שטראוס מהמתווכים החדשים לימד ששטראוס ידעה ככל הנראה היטב שקיים סיכוי או סיכון לא מבוטל  שלוי יעמוד על זכויותיו ויגיש תביעה ככל ששטראוס תסרב לשלם לו את דמי התיווך.

יש להזהר מלהסיק מסקנות מהאמור לעיל כי מעתה ניתן בעסקאות תיווך מסחריות שלא להחתים את הלקוחות על הזמנת שירותי תיווך. תהא זו מסקנה מוטעית ואף מסוכנת. אולם במקרה בו פערי הכוחות בין המתווך ללקוח קיצוניים וכאשר מדובר במערכת יחסים ממושכת ובעסקאות עבר שכובדו וכשהחברה הגדולה אינה נוהגת לחתום על הזמנות שירותי תיווך בצירוף התנהגות בעייתית מצדה (הבטיחה לחזור ולעדכן את המתווך ככל שהעסקה תשוב להיות רלווננטית ולא עשתה כן) יתכן ובעתיד בתי המשפט יראו בכך כאחד “המקרים המיוחדים” בלשונה של שופטת ביהמ”ש העליון, דפנה ברק ארז בפס”ד מזרחי נ’ מרקוביץ[1]. בו ציינה כדלקמן:

“קשה לחשוב על מצב בו ניתן יהיה לוותר כליל על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב. אין לקבוע מסמרות בעניין זה”. בהמשך ציינה השופטת ברק ארז: “שאפשר ויהיו מקרים חריגים וקיצוניים שיצדיקו התגברות על הדרישה הבסיסית לקיומו של חוזה תיווך בכתב”.

יתכן שזהו אכן מקרה קיצוני ויוצא דופן המבליט פעם נוספת את הקושי הרב של מתווכי נדל”ן מסחרי לקבל מהחברות הגדולות הזמנות חתומות שכידוע אינן נוהגות  לתת בלעדיות למתווך פלוני או אלמוני .

כאמור, למען הגילוי הנאות יצויין כי הח”מ ייצג את מר לוי בתביעה זו.

[1] ע”א 3384-16 עמית מזרחי נ’ אהוד מרקוביץ (פורסם בנבו, 5.7.18)

ת”א (כ”ס)  24089-11-21 תלתן נכסים והשקעות בע”מ ו-יאיר לוי נ’ שטראוס גרופ בע”מ (ניתן ביום 29.11.23, פורסם בנבו)