רקע
השופט אביים ברקאי מבימ”ש השלום בתל אביב פסק כי תהליך התמחרות אצל כונס נכסים אינו גורע בהכרח מהמתווך לשמש כגורם היעיל. עוד נפסק שבמקרה יחודי שהלקוחות הינם אנשי עסקים מקצועיים מן הראוי לבחון גישה גמישה יותר של דרישת הכתב.
התובעים – מתווכים שתבעו את הנתבעים אב ובן כיוון שסרבו לשלם דמי תיווך מהטעמים הבאים:
- הם הודיעו כי אינם משלמים דמי תיווך בגין נכסים המצויים בידי כונסי נכסים.
- העדר הסכם בכתב.
- דמי התיווך הותנו בתנאים שלא התמלאו.
- לא הייתה הסכמה לתשלום דמי תיווך.
מה פסק ביהמ”ש?
בית המשפט ניתח את הראיות שבפניו והגיע להכרעות הבאות:
- הטענה הוכחה שהנתבעים אינם משלמים דמי תיווך כאשר הנכס מוצע למכירה בידי כונסי נכסים – חסרת יסוד. התברר שהמתווכת יצרה קשר עם הנתבעים וספרה להם על נכסים המתאימים לצרכיהם המוצעים למכירה בידי כונס נכסים. המתווכת היא זו שהציעה את הנכס, ערכה סיור בנכס עם נציג הכונס. ביהמ”ש שאל עצמו איזה הגיון יש בכך שהמתווכת תתאמץ אם היא לא תקבל דמי תיווך? ההפך. אמור היה להיות לה עניין להרחיק את הנתבעים מהנכס שהיא אינה מקבלת בעדו דמי תיווך במיוחד כשכונס הנכסים הבהיר שהוא לא משלם דמי תיווך. לו לא התכוונו הנתבעים לשלם דמי תיווך, מדוע לא הודיעו למתווכת מיד על כך? הטענה כי הנתבעים יכלו להגיע לנכס באמצעות כלים שהיו ברשותם ולקבל מידע על נכסים הנמכרים בידי כונסי נכסים מלמדת כי דווקא במקרה זה הם לא הגיעו לנכס באמצעות כלים אלה לרבות באמצעות מאגר הנתונים שבידיהם.
- הטענה לפיה בין הנתבעים למתווכת התנהלה שיחת חולין בלבד הוכחה כלא אמת וכך גם הטענה כי הנתבעים לא הכירו את המתווכת וראו אותה לראשונה בסיור בנכס שנערך אותו יום כך נדחתה. טענתם כי לא הייתה הסכמה לתשלום דמי תיווך נסתרה באמצעות תמלול הקלטה שהציגה המתווכת. ביהמ”ש דחה טענה נוספת מצד הנתבעים כי תשלום דמי התיווך הותנה בתנאים.
- הטענה הנוספת לפיה המתווכת לא שימשה “גורם יעיל” נדחתה אף היא. ביהמ”ש השתכנע כי מדובר בעסקה שהחלה ונקשרה בזכות פעולת המתווכת. העובדה כי תהליך ההתמחרות נערך באמצעות כונס נכסים לא גרעה מכך שהמתווכת שמשה כ”גורם היעיל”.
- לאחר מעורבות המתווכת הצגת הנכס והסיור בו והעברת פרטים אודות הנכס לנתבע שיחה שניהל נתבע 2 עם המתווכת לאחר הסיור בנכס החמק מלחתום על הזמנת שירותי תיווך וטען על פי טענת המתווכת כי משקפיו אינם עימו אולם כאשר הוכח שהייתה הסכמה לשלם דמי תיווך אין מקום לאפשר לנתבעים להתחמק מהתחייבותם.
- ביהמ”ש הדגיש כי כאשר נתקלים בנתבע המבקש להתנער מהתחייבויותיו רק מחמת העדרו של הסכם בכתב אזי דווקא יש מקום לחייבו בתשלום. ביהמ”ש מודע להוראות סעיף 9 לחוק המתווכים ולפסיקת בית המשפט העליון (החובה היסודית של הזמנת שירותי תיווך בכתב וחתימת הלקוח עליה כשבה הפרטים הנדרשים בתקנות). אולם , במקרה דנן מתקיימת “זעקת ההגינות” המצדיקה סטיה מעקרון הכתב. ביהמ”ש ער לפסק דין מזרחי נ’ מרקוביץ המזהיר בכל הקשור בריכוך והקלה בדרישת הכתב. אולם בפסק הדין נקבע בנוסף כי: החלטה על גישה “גמישה” זו מקבלת משנה הצדקה כאשר מי שנזקקו לשירותי התיווך היו מיוצגים והיו גורמים בעלי מיומנות וניסיון בחיי העסקים, נסיבות שהן שונות מאוד מן הסיטואציה הצרכנית הטיפוסית שעמדה לנגד עיניו של המחוקק.
ביהמ”ש הוסיף: כאשר הצדדים לעסקה הם אנשי עסקים מקצועיים כמו בענייננו אנשי נדל”ן שזה עיסוקם הרי ניתן לדון בהחלת גישה “גמישה” של דרישת הכתב.
ביהמ”ש חייב לבסוף את הנתבעים לשלם לתובעים את מלוא דמי התיווך בצרוף הפרשי הצמדה וריבית וכן הוצאות שכ”ט עו”ד בסך 20,000 ₪.
6. ניתוח פסק הדין
פסק הדין דן למעשה בשתי שאלות המטרידות לא פעם מתווכים רבים, הראשונה: האם כאשר הנכס נמכר באמצעות כונס נכסים יכול מתווך לשמש גורם יעיל? והשניה: האם שעה שמדובר בלקוחות שאינם “הצרכן הקלאסי” אלא אנשי נדל”ן מנוסים ומיומנים המתחמקים מלחתום על הזמנת שירותי תיווך באמתלה זו או אחרת, עדיין ניתן לחייבם לשלם דמי תיווך? פסק הדין קבע כי התשובה לשתי השאלות חיובית לפחות בשאלה השניה זהו מקרה יוצא דופן בו מוחרג המקרה מהכלל שללא הזמנת שירותי תיווך אין דמי תיווך. ביהמ”ש פסק כי זה המקרה של “זעקת ההגינות” קרי המקרה היחיד המצדיק חריגה מהכלל. נראה כי לא נאמרה המילה האחרונה וסיכוי רב שיוגש ערעור על פסה”ד לפחות בשאלה זו.
ראה: ת”א (ת”א) 36556-01-20 מ.מ.מ אחזקות וניהול מבנים בע”מ נ’ אורי מוני מימון (ניתן ביום 9.9.22 פורסם בנבו).
