לפני שמשכירים דירות לתקופות קצרות – כדאי לדעת

נושא גיליון זה:

השכרת דירות או חדרים בבית מגורים לפרקי זמן קצרים –  שינוי בסיווג הנכס לצרכי ארנונה, מס הכנסה, מע”מ ורישיון עסק. מאמר זה אינו מתייחס לבעלי דירות המשכירים חדר בדירתם בעודם ממשיכים להתגורר בה.

חשוב לי מאוד לשמור עמך על קשר. לפיכך דלת משרדי פתוחה בפניך ואת/ה מוזמן/ת לפנות ולהתייעץ בכל עת.

אשמח לקבל הערות או שאלות בסוגיות המשפטיות הנזכרות.

קריאה מהנה ומועילה.

רקע

רבים החלו להשכיר דירה / חדר בבנייני מגורים  לתקופות זמן קצרות לתיירים מחו”ל ומהארץ. התיירים מבקשים להגיע לעיר ולחסוך בעלויות היקרות יחסית של השכרת חדר בבית מלון ואילו השכרת הדירה לתקופות קצרות יכולה להניב לבעליה תשואה יפה.

לפי פרסומים שונים רק בתל אביב מושכרות כיום אלפי דירות באמצעות אתר AIRBNB המציע דירות להשכרה קצרת טווח בלמעלה מעשר ערים וישובים בארץ.

חשוב לזכור כי דירה רגילה מסווגת בדרך כלל במסגרת צו הארנונה כדירת מגורים על פי השימוש הרגיל והמקובל בה. אולם, כאשר הופכת הדירה לעסק לצימר או למלונית שאינם משמשים למגורים, משתנה סיווג המיסוי ושיעור הארנונה בהתאם.

סיפור המעשה

בבית משפט לעניינים מינהליים בתל אביב נדונה לאחרונה החלטת עיריית ת”א לשנות את חיובי ארנונה מדירה למלון לבנין בין 25 דירות, ברמת גימור גבוהה ברחוב רוטשליד בתל אביב המושכר כסוויטות מפוארות למשכירים שונים ולתקופות שונות. בעקבות ביקורת במקום דרש מנהל הארנונה מטעם עיריית תל אביב להוציא לדירות סיווג של מלון בוטיק יוקרתי. הבעלים טענו מנגד שהסיווג צריך להשאר דירות מגורים. בית המשפט קיבל את עמדת מנהל הארנונה וועדת הערר שיש לסווג את הנכס כבית מלון וזאת לפי השרות הניתן אופי ואורך השהות של האורחים בדירות הדומים יותר לשירות המוצע בבית מלון דגש ניתן לאופי ואורך השירות. בית המשפט הוסיף כי בעלי הנכס יכלו לסתור את עמדת עיריית תל אביב לדוגמה אם היו מציגים חוזי שכירות ארוכי טווח.

פסק הדין מלמד כי הרשויות המקומיות ש”גילו” את המגמה החדשה עשויות, לעקוב ולבדוק איזה שימוש נעשה בפועל במבנים ובדירות מתוך כוונה לשנות את סיווג הדירות לצרכי ארנונה מדירה למלונית /צימר / מלון המשמשים לשכירות קצרה.

בנוסף למהמורה זו הנצבת בפני משכירי הדירות חשוב, ראשית, לזכור שההכנסות מהשכרות אלה הינן הכנסות מעסק לצרכי מס הכנסה ומע”מ. שנית, עשויות להתעורר שאלות הנוגעות לרישיון עסק. מחלקת רישוי עסקים ברשות המקומית יכולה להטיל קנסות ואף להוציא צווי סגירה כנגד בעלי דירות המושכרות לטווח קצר שכן קיימות הוראות ותקנים מפורטים לבתי מלון וחדרי ארוח, לדוגמה, לעניין מידות החדרים, אמצעי בטיחות מפני אש, היגיינה ועוד שמן הסתם דירות מגורים רגילות אינן נדרשות לעמוד בהן.

כדאי לזכור!

הסבת דירות מגורים להשכרה לטווח קצר יוצרת תמריץ הולך וגובר מצד הרשויות לאתר דירות בהן נעשה שימוש שאינו למגורים, על מנת לגבות שיעורי ארנונה גבוהים יותר.

כאשר בוחנים אפשרות להשכיר דירת מגורים בשכירות קצרת טווח חשוב לדעת ולקחת במסגרת כלל השיקולים את היבטי הארנונה, המיסוי ורישיון העסק על מנת שלא להיות מופתעים ובעיקר ניזוקים  כלכלית.

אני עומד לרשותך ואשמח לסייע בכל עת, ובכל שאלה או סוגיה משפטית

ראה: עמ”נ 23476-09-15 קריגר ואח’ נ’ עיריית תל אביב יפו ניתן ב – 5.3.17 , פורסם בנבו.

וכן:  עו”ד רז לבנת השכרת דירה באתר AIRBNB השכרת צימר לפי שעות או סוויטות בדירות לתקופות קצרות  – מנקודת המבט של חיובי הארנונה והאם מותר חיוב רטרואקטיבי בגין אלה (פורסם בנבו).

אין לראות באמור לעיל כיעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי.

כל הזכויות שמורות למשרד עוה”ד ד”ר אריק אריאל.