רקע
בפסק דין שניתן לפני ימים אחדים בביהמ”ש השלום בפתח תקווה המתווך, התובע הציג בפני לקוחותיו הרוכשים בית במושב גני יוחנן שמחירו עמד על 2,750,000 ₪ (להלן:”הנכס”) ואף הפגיש את הלקוח – הנתבע עם בעלי הנכס.
הנתבע רכש לבסוף את הנכס ב – 70,000 ₪ פחות מהמחיר שהוצא לו לראשונה בידי התובע, תשעה וחצי חודשים מאוחר יותר. הנתבע טען כי בעת שהוצג בפניו הנכס לא עלה אותה עת בידיו ובידי בת זוגתו לרוכשו. אולם כעבור כמספר חודשים, לאחר שהבית פורסם, רכש אותו הנתבע באמצעות מתווכת אחרת ואף שילם לה דמי תיווך. התובע טען כי הוא שימש “כגורם היעיל” והנתבע הסתיר ממנו כי רכש לבסוף את הנכס. הנתבע טען כי התובע לא שימש “כגורם היעיל” שכן המתווכת השניה באמצעותה רכש את הנכס שמשה כ”גורם היעיל”.
מה פסק ביהמ”ש?
ביהמ”ש ניתח את הסוגיה שלפניו תוך שימוש בדוקטרינה המשפטית המכונה: “האשם התורם החוזי”. במילים אחרות, ישנם מקרים בהם יש לחלק את האחריות לכשלון הסכם התיווך ולנזק שנוצר בשל כך בין שני הצדדים לחוזה. הפרמטרים לחלוקה: חוסר תום הלב שלהם, התרומה של כל צד לנזק או שילוב של השניים. “הנזק” במקרה דנן הינו אבדן דמי התיווך. ביהמ”ש השלום בפתח תקווה פסק שלתובע אשם תורם בנזק קרי באובדן דמי התיווך. אשם זה בא לידי ביטוי בכך שהסתפק בשיחת גישוש עם הנתבע ובת זוגו בסמוך לאחר הביקור בנכס אולם הוא לא יזם התעניינות נוספת לאחר אותה שיחה.
לנתבע אשם תורם ביצירת הנזק בכך שלא עדכן את התובע אודות השינוי בעמדתו והחלטתו לרכוש את הנכס ולאפשר לו כמתווך לקדם את הרכישה בהתאם להסכם ביניהם. בכך שלא עשה כן, מנע הנתבע מהתובע להפוך לגורם אינטנסיבי יותר בביצוע פעולות לצורך הכרה בו “כגורם היעיל”. ביהמ”ש לא קיבל את טענת הנתבע כי לא זכר את הנכס בעת שהוצג לו על ידי המתווכת השניה פחות מ – תשעה וחצי חודשים מעת שראה את הנכס באמצעות התובע.
ביהמ”ש הגיע למסקנה שכיוון שלכל צד אחריות לנזק (“אשם תורם”), התובע יקבל רק מחצית מדמי התיווך (אחוז אחד מהתמורה ששילם הנתבע בצרוף מע”מ) .
כיוון שהתביעה הוגשה שש שנים ושבעה חודשים לאחר שנחתם הסכם הרכישה ביהמ”ש קבע כי בשל השיהוי הרב, הסכום שנפסק ישא הפרשי הצמדה בלבד ללא הפרשי ריבית. הנתבע חוייב בנוסף ב – 10,000 ₪ הוצאות משפט.
מסקנות
אין זו הפעם הראשונה ומן הסתם לא האחרונה שמקרים דומים מגיעים לפתחם של בתי המשפט. בעבר פרסמנו מאמר תחת הכותרת “מתווך ורוכש דירה, כיצד תמנעו “תאונה משפטית””.
בסוף המאמר המלצנו למתווכים:” בכדי להקטין סיכון ל”תאונה משפטית” על המתווך הראשון להמשיך לפחות במשך ששה חודשים לשמור על הקשר עם הרוכש שהחליט בתחילה שלא לרכוש את הנכס ולברר מעת לעת אם עדיין יש לו עניין בו”.
לרוכשים המלצנו: ”להודיע מיד ובכתב למתווך השני שהנכס שהוצג בפניו מוכר וידוע לו שכן הוא כבר ביקר בו וקיבל עליו מידע מהמתווך הראשון”.
כיוון ששני הצדדים בהליך המשפטי לעיל לא פעלו כאמור לעיל “נולדה ה”תאונה המשפטית”.
- לעניות דעתנו פסק הדין תואם הן את העובדות והן את הניתוח המשפטי, מן הראוי שבמקרים דומים נוספים שיגיעו לבתי המשפט תאומץ הלכה זו. לעניות דעתנו הפתרון נכון לא רק במישור המשפטי אלא גם משיקולי צדק. שני הצדדים תרמו במקרה זה “לתאונה המשפטית” (ביהמ”ש כינה זאת “נזק”) ועל שניהם איפוא לשאת בתוצאה.
- שתי הערות נוספות שכדאי לשים לב אליהן שניתן ללמוד מפסק הדין :
- לקוחות רבים סבורים כי אם שילמו דמי תיווך למתווך השני הם לא יחוייבו בתשלום נוסף למתווך הראשון. זו מסקנה שגויה ועמדנו על כך בספרנו תיווך מקרקעין הלכה ומעשה המדריך המשפטי לעוסקים בתיווך ושיווק נדל”ן[1] . פסק הדין שאינו ראשון בסוגיה זו ומן הסתם גם אינו האחרון מחדד ביתר שאת את המסקנה שלקוח עלול בנסיבות מסויימות להיות מחוייב בדמי תיווך לשני מתווכים שונים אם לא הקפיד להתנהל נכון!
- התביעה הוגשה באיחור ניכר. ביהמ”ש דחה טענה להתיישנות ולשיהוי. בהתייחס להתיישנות, נפסק שהיא, אינה מתחילה מעת שהלקוח חתם על הזמנת שירותי תיווך אלא ממועד רכישת הנכס (זה המועד בו נוצרת חבות התשלום למתווך) במקרה זה חלפו שש שנים ו – שבעה חודשים ממועד חתימת הסכם המכר וטרם חלה התיישנות (שבע שנים). יש אם כן להזהר ממסקנה נמהרת וחפוזה לפיה אם לא התקבלה דרישה לתשלום מהמתווך תקופה ארוכה “הסכנה” חלפה.
- בכל מקרה רצוי למתווך שלא להמתין מספר שנים בהגשת תביעה כנגד לקוח שכן “שיהוי” יכול במקרים מסויימים להזיק גם לתובע ולפגוע בו (כגון “נזק ראייתי” כלומר לנתבע אין ראיות להתגונן בשל הזמן הרב שחלף ועובדה זו תשפיע על החלטת ביהמ”ש)! אולם, הגשת תביעה מספר שנים לאחר האירוע (הן מצד המתווך והן מצד הלקוח) אפשרית ויש לקחת זאת בחשבון .
[1] אריק אריאל, תיווך מקרקעין הלכה ומעשה המדריך המשפטי לעוסקים בתיווך ושיווק נדל”ן (2018, הוצאת בורסי)
