מתי נשללת החזקה שהמתווך הראשון שהציג את הנכס בפני הקונה הוא גם הגורם היעיל?

 רקע

ידוע כי אין זה מספיק שהמתווך יהיה חוליה בשרשרת האירועים שהובילה לחתימת הסכם מחייב. פעם אחר פעם אנו נתקלים במקרה בו מתווך א’ הציג את הנכס בפני קונה וזה חתם כעבור חודש או יותר על הזמנת שירותי תיווך עם מתווך ב’ שהביא לחתימת הסכם מחייב. במקרה זה נשאלות מספר שאלות:

1. האם החזקה (הנתנת לסתירה) לפיה מתווך א’ (שהציג ראשון את הנכס) שימש כגורם היעיל?
2. אם התשובה לשאלה 1 שלילית, האם בהכרח ברור שהלקוח הוא זה שמנע ממתווך א’ להיות הגורם היעיל ומשכך זכאי מתווך א’ לדמי תיווך?
3. אם הצגת נכס בפני לקוח אינה הופכת את המתווך בהכרח ל”גורם יעיל” מה עליו לעשות בכדי לזכות בדמי התיווך?

הפתרון לשאלות אלה מצוי כמו במקרים רבים בעובדות כל מקרה ומקרה. בפסק דין שפורסם לאחרונה הבהיר בימ”ש השלום באשקלון כי משנזקק הלקוח  לסיוע המתווך לאחר שהציג בפניו את הנכס בניהול המו”מ או בהורדת המחיר  ומתווך א’ אינו מסייע,  מנתק מגע, או אינו מצליח להוריד את התמורה ולהביא לחתימת הסכם מחייב, נשללת החזקה שמתווך א’ שהציג לראשונה הנכס הינו גם “הגורם היעיל”. זאת ועוד, במקרה זה ברור שהלקוח לא מנע ממתווך א’ מלשמש “גורם יעיל” ולכן פנייתו למתווך ב’ אינה נחשבת בנסיבות העניין  כחוסר תום לב וכפעולה שמנעה במכוון ממתווך א’ לשמש  כ”גורם היעיל”.

במקרה בו המתווך מאשר בעצמו כי לא שימש “גורם יעיל” אולם מעמד זה נמנע ממנו אך ורק בשל התנהגות בחוסר תום לב מצד הקונה או שהקונה עשה יד אחת עם  מתווך ב’ ובכך מנעו ממנו מלשמש גורם יעיל, יבחן ביהמ”ש את השאלה האם אכן כך קרה מבחינה עובדתית? במקרה זה אין עוד חשיבות לשאלה האם היה מתווך א’ “גורם יעיל” שכן הוא עצמו כאמור מאשר שלא אלא מסביר זאת בכך שהדבר נמנע  ממנו ע”י לקוחו.

ישנם מקרים שביהמ”ש משתכנע  שאין מדובר בחוסר תום לב מצד הלקוח אלא שמתווך א’  שאמנם הציג את הנכס בפני הקונה לא הצליח להקטין את התמורה לבקשת הקונה כך שהוא יוכל להתקדם במו”מ ורק כאשר התברר שמתווך א’ אינו מסוגל “לחלץ את העגלה מהבוץ” פנה הלקוח למתווך ב’ וזה הצליח בכך.  במקרה זה הלקוח לא מנע ממתווך א’ מלשמש כגורם היעיל.

מסקנות

1. טוב יעשה מתווך ב’ אם יברר אם הלקוח כבר ראה את הנכס עם מתווך אחר ואם כן מדוע לא התקדם עימו לרכישת הנכס.
2. החזקה הינה שהמתווך הראשון שהראה את הנכס ללקוח הינו גם המתווך היעיל נתנת לסתירה בנסיבות שונות כדוגמת הנסיבות שתוארו לעיל.

ראה:

1. ת”א (אשק’) 41746-12-19 חן אוחיון נ’ ליאורה אלישע (ניתן ביום 27.3.22, פורסם בנבו)
2. תא”מ (אשק’) 21266-11-19 חן אחיון נ’ ישראל גבאי (ניתן ביום 9.3.22, פורסם בנבו)