עורך דין חוייב בדמי תיווך על אף שלא חתם על הזמנת שירותי תיווך

למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השבעים וארבעה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

חשוב לי מאוד לשמור על קשר.  לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.

 הנושא :   האם חייב הלקוח שחתם על הזמנת שירותי התיווך בדמי תיווך על אף שהוא לא רכש את הנכס? האם חייב עורך הדין שרכש את הנכס בדמי תיווך על אף שהוא עצמו לא חתם על הסכם התיווך?

רקע

לקוחו של עורך הדין  חתם על הסכם תיווך בקשר לנכס שהתעניין ברכישתו. התנהל מו"מ ובסיומו רכשה את הנכס חברה שבבעלות עורך דינו של הלקוח.

עורך הדין חוייב בתשלום דמי תיווך לאחר שרכש נכס שלקוחו התעתד לרכוש על אף שלא חתם בעצמו על הזמנת שירותי תיווך. שני בתי המשפט (שלום ומחוזי) הגיעו לאותה תוצאה אולם בדרך שונה.

מה פסקו בתי המשפט?

בית משפט השלום פסק שלא ניתן לחייב את הלקוח קופלר שחתם על הזמנת שירותי התיווך בדמי תיווך שהרי הוא לא רכש לבסוף את הנכס. אולם עורך הדין פעל למעשה כשלוח של קופלר אך חרג מההרשאה שנתנה לו כשרכש את הנכס לבדו. עורך הדין היה מודע להתחייבות קופלר לשלם דמי תיווך ואף ידע מה סכום דמי התיווך שעליו הוסכם. מכאן שלמתווך עומדת הזכות לתבוע את עוה"ד על יסוד סעיף 6 (ב) לחוק השליחות כיוון שחרג מהשליחות לאחר שהוכח כי עורך הדין הציג עצמו כבא כוחו של קופלר. במקרה זה המתווך שלא ידע שהשלוח חרג מהשליחות רשאי לתבוע את השלוח על נזקים שגרם לו. ההנחה היא שקיים "חוזה מכללא" (מעין חוזה שלא נאמר או נכתב במפורש אך משתמע מעצם התנהגות הצדדים) בין המתווך לשלוח כך שעוה"ד (השלוח) נוטל על עצמו את השלמת חיובי השולח כלפי צד ג'. בסופו של יום הטיל ביהמ"ש את החיוב בדמי התיווך בסכום של 616,623 ₪  על השלוח – עורך הדין[1] . האחרון ערער לביהמ"ש המחוזי. בפס"ד שניתן לאחרונה הסכים ביהמ"ש המחוזי עם התוצאה  אליה הגיע בימ"ש השלום דחה את הערעור של עורך הדין והחברה בבעלותו שרכשה את הנכס. אולם הגיע לתוצאה זו  בדרך אחרת.

ביהמ"ש המחוזי קבע כי בעת שנחתם הסכם התיווך חלו בפועל יחסי שיתוף בין עורך הדין לקופלר. קיומה של שותפות מאפשר לתבוע את עורך הדין מעצם קיומה ולחייבו בתשלום דמי התיווך[2].

מסקנות

מפסקי הדין לעיל ניתן ללמוד כי עלולים להיות מצבים קיצוניים ויוצאי דופן שניתן יהיה לחייב אדם שלא חתם על הזמנת שירותי תיווך בדמי תיווך . הניתוח  המשפטי יכול להתבצע בשני "נתיבים" שונים אולם הם המובילים לאותה תוצאה. עורך הדין  חוייב בתשלום דמי תיווך אף שלא חתם על הזמנת שירותי תיווך  בין אם כשלוח של הלקוח שחרג משליחותו ובין אם בהיותו שותף של הלקוח,  בדמי התיווך במלואם.

[1] תא (ת"א) 26108-07-19 שי יעקובי יזמות ותיווך בנדל"ן בע"מ ואח' נ' לירון קופלר גונן קסטנבאום ואח'

(ניתן ביום 25.3.24, פורסם בנבו)

[2] ע"א 48942-04-24 קסטנבאום ואח' נ' שי יעקובי ואח' (ניתן ביום 4.2.25, פורסם בנבו)