למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,
אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השמונים ושניים של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.
חשוב לי מאוד לשמור על קשר. לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.
הנושא :
שתי מתווכות פעלו בשותפות. השותפות התפרקה כל אחת מהמתווכות ליוותה את הרוכשים בשלב אחר בעסקה. למי מגיעים דמי התיווך?
רקע
מעת לעת מגיעות לבתי המשפט תביעות מהן עולה כי בעסקה אחת היו מעורבים שני מתווכים . יכולים להיות מספר מצבים שכאלה וחשוב שמתווך יפעל נכון בכדי להמנע ממצב בו שני מתווכים מוצאים עצמם בסופו של יום בעימות חזיתי.
במקרה שהגיע לאחרונה לבימ"ש השלום בת"א התברר כי הלקוחה (הנתבעת) חתמה על הזמנת שירותי תיווך למתווכת א' בעת שמתווכות א' ו – ב' ניהלו שותפות. מתווכת א' הציגה לפחות פעמיים את הדירה בפני הנתבעת אולם המגעים לא הגיעו לכלל עסקה. כעבור מספר חודשים מתווכת ב' שנפרדה ממתווכת א' חזרה לנתבעת וציינה בפניה שקיבלה בלעדיות מבעל הדירה, מצב הדירה השתנה והיא שופצה. מתווכת ב' הוסיפה וטענה שיש לה הסדר עם מתווכת א' שרק היא תשווק מעתה ואילך את הדירה. הנתבעת הוחתמה על הזמנת שירותי תיווך נוספת והפעם למתווכת ב' בלבד שאכן סייעה לצדדים להגיע לעסקה. מתווכת א' הגישה תביעה כנגד הנתבעת שלא שילמה לה דמי תיווך והנתבעת הגישה "הודעה לצד ג'" קרי תביעה באותו הליך נגד מתווכת ב' לפיה אם הנתבעת תחוייב בתשלום לתובעת (מתווכת א') אזי על מתווכת ב' להחזיר לה כל שקל שתצטרך לשלם למתווכת א' (התובעת).
הנתבעת אישרה שמתווכת ב' שמשה בפועל כמי שבצעה את העסקה ופעלה במרץ לקידום המו"מ לרבות הפחתת מחיר הדירה ואף פעלה להפחתת דמי התיווך.
מה פסק ביהמ"ש?
בית משפט השלום בת"א מפי השופטת דליה ורד הגיע למסקנה ששתי המתווכות היו מעורבות בעסקה (קרי "כגורם יעיל"). מתווכת א', בשלב הראשון ומתווכת ב', בשלב השני. ביהמ"ש קבע שאין מחלוקת, שבעקבות פעולות מתווכת א' כמעט נחתמה עסקה. אולם, מסיבות שונות ובעיקר עלויות שיפוץ, הנתבעת לא חתמה בסופו של יום על הסכם הרכישה. לכן שתי המתווכות ביצעו פעולות משלימות לגיבוש העסקה. מכאן שקיימת חבות של הנתבעת כלפי שתי המתווכות.
ביהמ"ש פסק שהנתבעת תשלם 0.5% בצרוף מע"מ מהתמורה לתובעת (מתווכת א') וכן הוצאות ושכ"ט בסך 5,500 ₪ בצרוף מע"מ.
הנתבעת לא חוייבה בהוצאות לצד ג' (מתווכת ב') על אף שההודעה כנגד צד ג' נדחתה בשל הצהרתה (שהתבררה כלא נכונה) שהזכויות לטפל בנכס מכח השותפות שפורקה נתונות בידיה בלבד.
מסקנות
חשוב לשים לב שכאשר מתווכים מקיימים שותפות עסקית יכללו בה הוראות ברורות למקרה של סיום השותפות באשר לזכות להמשיך ולשווק נכסים שנמסרו לידי השותפות בעת שהיתה פעילה. לחילופין נדרשות הוראות ברורות באשר לאופן חלוקת דמי התיווך ככל שתרקמנה בעתיד עסקאות בנכסים אלה.
במקרה לעיל יתכן מאוד ששופט/ת אחר/ת היו מגיעים לתוצאה שונה לפיה רק מתווכת ב' שמשה "כגורם היעיל " ולכן רק היא זכאית לדמי תיווך. לא ברור מדוע נדחתה ההודעה לצד ג' אם התברר שאכן מתווכת ב' הציגה בפני הנתבעת מצג מטעה לפיו רק בידיה הזכות לקבל דמי תיווך בעסקה. נראה שביהמ"ש ביקש במקרה לעיל להגיע לתוצאה שנראתה לו צודקת יותר אם כי משפטית פחות. לא ברור מדוע מתווכת א' (התובעת) שמשה "גורם יעיל" שכן מאמציה עלו בסופו של יום בתוהו והנתבעת חזרה לתמונה בשל נסיבות שהשתנו. זאת ועוד, נראה לנו בכל הכבוד שנכון היה לקבוע שמתווכת א' לא הייתה זכאית לחלק מדמי התיווך שכן בשלב הראשון פעלו למעשה שתי המתווכות בצוותא חדא מבחינה משפטית. אם הגיעו למתווכת א' דמי תיווך בשלב הראשון קרי בעת שהשותפות פעלה דמי התיווך היו צריכים להגזר מהסכם השותפות ולא מהעסקה שהתבצעה בשלב ב'. אנו סבורים שמכל סכום ששולם למתווכת ב' היה נכון בכל מקרה להפחית סכום מסויים בגין הטעיית הנתבעת ככל שהייתה תביעה שכזו.
ת"א (ת"א) 60149-04-21 שדה נ' רקם (ניתן ב – 26.10.25, פורסם בנבו)