שני מתווכים מעורבים … מדוע דווקא המתווך הראשון אינו זכאי לדמי תיווך

רקע

פעם אחר פעם אנו נתקלים במקרים בהם הלקוח ראה לראשונה את הנכס באמצעות מתווך א’ אולם בסופו של יום “זכה” בדמי תיווך מתווך ב’. זה אומר כולה שלי וזה אומר כולה שלי (1). מה  “מפריד” אם כן בין מתווך א’ לדמי התיווך?

הנתבעים חתמו למתווך א’ (התובע) על הזמנת שירותי תיווך וראו באמצעותו בית באבן יהודה. הנתבעים טענו שמתווך א’ לא הצליח להביא את הצדדים להסכמות ולכן הם פנו למתווך ב’ שהצליח במשימה ושלמו לו דמי תיווך.   מתווך א’ (התובע)  טען שהנתבעים מנעו ממנו מלהשתתף במו”מ הסופי (קרי מנעו ממנו מלשמש “גורם יעיל”) ובניגוד להוראות הזמנת שירותי התיווך  פעלו בחוסר תום לב.

מה פסק בית המשפט?

בית משפט השלום בכפר סבא שמע את ראיות הצדדים וקבע כי השאלה המשפטית היחידה המונחת בפניו הינה האם התובע שימש כ”גורם היעיל”, כלומר מאמציו ככל שנדרשו הם שהביאו לסגירת העסקה. אם לא, האם היה זה בעקבות חוסר תום לב מצד הרוכשים – הנתבעים שהכשילו את מאמציו לשמש כ”גורם היעיל”?

בית המשפט הגיע לבסוף למסקנה כי המתווך – התובע הודה כי חזר לנתבעים עם תשובה שלילית מצד המוכר והנתבעים הבינו כי הצעתם נדחתה על הסף. כל אותה העת הנתבעים לא פנו למתווך אחר. דווקא הנתבעים הם שפנו מספר פעמים לתובע מיוזמתם בכדי שיבחן את היתכנות רכישת הנכס. כך עשו גם בחודש ובחודשיים לאחר שביקרו עימו בנכס.

לעומת זאת התובע לא יכל להסביר מדוע דווקא  מתווך ב’ הצליח מקום בו הוא נכשל. במקרה שלפנינו התובע חדל במאמציו ולעומתו מתווך ב’ הצליח להביא את הצדדים להסכמה כך שהתמורה נקבעה בין השאר בהתחשב בהפחתת רכיבים מהבית שבנייתו טרם הסתיימה כדוגמת המטבח ועבודות השלמה נוספות. התובע לא הצליח להראות ולהוכיח מניע נסתר מצד הנתבעים. ביהמ”ש פסק שהתובע אינו יכול לאחוז את הסכם התיווך לנצח גם שעה שכשלו מאמציו. עוד נקבע כי התובע א’ ניתק מיזמתו את הקשר עם הנתבעים בנוגע לנכס לאחר שכשלו מאמציו. משעה שניתק התובע את זיקתו לעסקה, לא ניתן  לזקוף לזכותו את עצם הצגת הבית בלבד כמילוי אחר דרישת “הגורם היעיל”. ביהמ”ש הוסיף וקבע כי לו היו הנתבעים מיידעים את התובע בזמן אמת כי הם פונים למתווך אחר בשל כישלונו, בכדי להעמיד דברים על דיוקם ולמנוע כל ספק, היה נמנע הליך זה. לכן יש בכך גם “אשם תורם” מסויים מצד הנתבעים (כלומר אחריות גם מצידם למצב שנוצר). ביהמ”ש פסק לבסוף כי התביעה שהגיש התובע נדחית אולם כל צד ישא בהוצאותיו כלומר לא נפסקו הוצאות לנתבעים על אף דחיית התביעה.

הפתרון ההלכתי במקרה של שניים אוחזין בטלית זה אומר כולה שלי וזה אומר כולה שלי הינו: יחלוקו, כלומר כל אחד מקבל מחצית. לא זה המקרה שלפנינו. בתיווך מקרקעין זה לא בהכרח הפתרון המשפטי הנכון. כך גם במקרה שלפנינו.

משהגיע ביהמ”ש למסקנה כי התובע לא שימש כ”גורם היעיל” כיוון שלא עלה בידו להביא את התוצאה שנשלח להשיג והוא חדל ממאמציו וניתק מגע, ספק אם נכון היה לקבוע שיש “אשם תורם” מסוים מצד הרוכשים על כך שלא הודיעו לו  שהם פונים למתווך ב’.

במקרים רבים הניתוח המשפטי שערך ביהמ”ש צודק ונכון. אכן טוב היו עושים הנתבעים לו היו מעדכנים את מתווך א’ כי בעקבות ניתוק המגע מצידו הם פונים למתווך ב’.

אולם, אנו סבורים בכל הכבוד שדווקא במקרה זה לא היה נכון וראוי לקבוע “אשם תורם” מצד הנתבעים ונכון היה לפסוק לזכותם הוצאות שכן התביעה כנגדם נדחתה במלואה בשל כשלון מתווך א’ וניתוק המגע מצידו.

(1) משנה ראשונה במסכת בבא מציעא

ת”א (כ”ס) 33283-04-20 אהרון גופר נ’ אביגיא דופרמן (17.5.22, פורסם בנבו)