רקע
מתווכים הפועלים עבור שני צדדים לעסקה מסכמים לעיתים עם צד אחד על תמורה גבוהה משמעותית מהתמורה המקובלת (עד 2%) המשולמת בידי הצד השני. במקרה זה עלול המתווך להיקלע לניגוד אינטרסים, בניגוד להוראות סעיף 10 לחוק המתווכים, ובניגוד לחובת הנאמנות וההגינות החלה עליו כלפי לקוחותיו בהתאם לסעיף 8(א) לחוק. במקרה שנדון לאחרונה בביהמ”ש המחוזי מרכז ואח”כ בביהמ”ש העליון, סיכם המתווך עם הקונה כי בנוסף לעמלה בגובה 2% (בצרוף מע”מ) יקבל דמי תיווך נוספים ככל שיצליח להשיג עבורו הנחה נוספת מהמוכר. במקרה זה פעל המתווך כמובן גם עבור המוכר אולם הסתיר מהאחרון את “הסדר ההנחה” שסגר עם הקונה.
מה פסק ביהמ”ש?
שופט ביהמ”ש העליון, פסק שבמקרה זה על המתווך להחזיר את סכום דמי התיווך שקיבל מהקונה מעל 2% (התמורה עבור ההנחה) שכן הוא היה במצב של ניגוד עניינים. מכאן שהמתווך אינו זכאי לכל תמורה נוספת (מעבר ל- 2%) עבור ההנחה שהשיג לקונה במחיר העסקה.
מסקנות
במקרה בו המתווך פועל הן בשם מוכר והן בשם קונה (או משכיר ושוכר) גדלה הסכנה לניגוד אינטרסים ולכן מתחייבת הקפדה יתרה מצד המתווך על מספר כלליים:
- על המוכר לדעת מהי התמורה האמיתית שהקונה מוכן לשלם בעסקה.
- על הקונה לדעת מהי התמורה האמיתית שהמוכר מוכן לקבל בעסקה.
- על המתווך לגבות עמלה דומה (מקובל כיום עד 2% בצרוף מע”מ) מכל צד. ככל שהעמלה מצד אחד בלבד גבוהה מ – 2% , עליו ליידע את הצד השני ולקבל את הסכמתו לכך מראש ובכתב!
אי שוויון בדמי התיווך שמקבל המתווך מהצדדים לעסקה (הכוונה מעל 2%) בין אם כתמורה עבור הנחה לקונה או הסכמה עם המוכר שהמתווך יקבל כל סכום מעבר לתמורה שהמוכר דורש לעצמו או לחילופין, הסכמה עם הקונה על תמורה ש”לכאורה” דורש המוכר עבור הנכס בעוד שהמוכר מוכן להסתפק בפחות והמתווך נוטל את ההפרש לכיסו, גוררים הפרה בוטה של חובת הנאמנות וההגינות.
פעולות אלה מהוות, בנוסף, הפרת חובת המתווך שלא לתווך בעסקת מקרקעין אם יש לו עניין אישי במקרקעין או בעסקה אלא אם גילה ללקוחו את עניינו האישי כאמור וקיבל את הסכמתו לכך מראש בכתב!
חשוב לזכור!
הפרת חובת הנאמנות וההגינות והסתרת מידע מלקוח יכולים להוביל בנוסף לאבדן דמי תיווך לתביעה נזקית מצד הלקוח. זאת ועוד, הפרת חובת הנאמנות הינה בנוסף גם עבירה אתית עליה צפוי המתווך לעמוד לדין משמעתי.
ראה: רע”א (עליון) 3384/16 מזרחי נ’ מרקוביץ (פורסם בנבו 5.7.18)
