האם רשאי היזם שקיבל את הסכמת הדיירים לביצוע פרויקט תמ”א 38 להמחות את זכויותיו ליזם אחר ללא הסכמת הדיירים?

רקע

דיירים בחולון חתמו על הסכם לביצוע “תמ”א 38” לחיזוק הבניין בידי היזם / קבלן המקבל זכויות להקים דירות חדשות שתמכרנה על ידו. בהסכם ניתנה ליזם אפשרות לפעול באמצעות חברה נפרדת הקשורה לאותו יזם (להלן:”היזם המקורי“).

התובע , יזם אחר (להלן:”היזם האחר“) ביקש לאכוף את ההסכם בין הדיירים ליזם המקורי לאחר שזכויות היזם מקורי הועברו אליו מבלי שנתנה הסכמת הדיירים להעברה ויתרה מכך, הם אף התנגדו להחלפת היזם.

מה פסק  בית המשפט?

בפרויקט מורכב כתמ”א 38 אמורים הדיירים ומשפחות שלמות לוותר בתקופה משמעותית על איכות חייהם לחיות באתר בנייה ולכן נדרש אמון מיוחד בין הצדדים להסכם. לכן קיימת חובה מצד הדיירים להסכים במפורש ליזם אחר. הדיירים חתמו על הסכם מול היזם המקורי ולא נתנו הסכמתם המפורשת להחלפתו באחרים. במקרה זה היזם המקורי המחה (העביר) את זכותו ליזם האחר ולכן נדרשה הסכמת הדיירים וחתימתם על הסכם חדש עם אותו יזם אחר.

בהסכם עם היזם המקורי נקבע כי הוא יהיה רשאי לפעול באמצעות חברה אחרת בכדי להפריד את הפרויקט מפרויקטים אחרים של אותה חברה. כוונת ההסכם לא הייתה להחליף את היזם המקורי ביזמים אחרים ללא הסכמתם המפורשת של הדיירים. יפויי הכח הבלתי חוזרים שנתנו ליזם המקורי נועדו אף הם לאפשר ליזם המקורי לרשום הערות אזהרה לטובתו ולא להעביר באמצעותם את זכויות היזם המקורי ליזמים אחרים.

חשוב לזכור!

הסכמי תמ”א  38 יש לערוך באמצעות עורכי דין הבקיאים בתחום. בכדי להימנע מאי הבנות על הדיירים להקפיד כי התקשרותם תתבצע עם קבלן פלוני מסויים בלבד. על הדיירים להמנע מלחתום על הסכמים ו/או התחייבויות המאפשרים “לנייד” את הסכמת הדיירים (לעיתים באמצעות מסמך בחתימתם) לקבלנים אחרים למעט לאותו קבלן מסויים (או חברה בשליטתו).

יש לשים לב ולהזהר היטב מתופעת: “קבלני חתימות” המגיעים לנציגויות הבתים המשותפים ומבקשים את חתימות הדיירים. אח”כ הם מאתרים קבלן/יזם לפי שיקול דעתם ומקבלים תמורה מהקבלן עבור “מכירת” רשימת החתימות שהשיגו.

אני עומד לרשותך ואשמח לסייע בכל עת ובכל שאלה או סוגיה משפטית

ראה: ת”א (מחוזי ת”א) ה”פ 62104-11-17 עין יהב 7, 5, 3 חולון בע”מ נ’ ברכה דיין ואח’

(פורסם בנבו, 2.5.19)