לאחרונה דן ביהמ"ש השלום בהרצליה בתביעת תיווך "שקיפלה" בתוכה מספר טענות וטוב עשה ביהמ"ש כשצלל לעומק הטענות בשל חשיבותן לעולם התיווך.
המתווך קיבל בלעדיות למכירת נכס ובעלי הנכס חתמו ב – 14.2.23 כמקובל על שני הסכמי תיווך. האחד הזמנת שירותי תיווך והשני, הזמנת שירותי תיווך בבלעדיות. הבלעדיות נתנה לששה חודשים עד ל- 14.8.23. המתווך ידע את המוכרים כי הוא זכאי לגבות דמי תיווך גם מהקונים. (כיום זו חובה גם על פי כללי האתיקה).
ב – 2.4.23 נחתם הסכם המכר אולם הוא כלל "תנאי מפסיק" שפרושו אם התרחשותו (במקרה שלפנינו: אם הקונים לא ימכרו את הנכס שלהם עד ליום 2.6.23 הם זכאים להודיע על ביטול ההסכם). השאלה שנדונה האם חוזה עם "תנאי מפסיק" שבוטל הינו עדיין "הסכם מחייב" שהינו כידוע תנאי לזכות המתווך לקבל דמי תיווך? לכאורה הסכם עם "תנאי מפסיק" הינו הסכם בתוקף.
ביהמ"ש ציין כי על חוזה כזה "מרחף" סימן שאלה באשר לשרידותו. כיוון שאין מדובר בהסכם התלוי בהתנהגות הצדדים (כגון במקרה של הפרת הסכם) אזי ככל שהתנאי מפסיק מתקיים והסכם המכר בוטל בשל כך, המתווך אינו זכאי לדמי התיווך. [1]
כעבור עשרה חודשים (ב – 15.2.24 ) נחתם בין אותם הצדדים הסכם מכר שני (הפעם ללא תנאים).
נשאלה השאלה האם כוחה של הבלעדיות מכח הסכם הבלעדיות (שכמובן הסתיימה) ולייתר דיוק היות המתווך הגורם היעיל בתקופת הבלעדיות שחלפה עדיין חלים גם על הסכם המכר השני? ביהמ"ש השתמש במטבע לשון שטבע בזמנו השופט עמית (כיום נשיא ביהמ"ש העליון) וקבע כי "השדה המגנטי של הבלעדיות" עדיין חל במקרה זה ולכן המתווך זכאי לדמי התיווך מכח ההסכם השני! על אף שנחתם לאחר תום תקופת הבלעדיות.
המתווך ניסה לשכנע את ביהמ"ש כי הוא זכאי גם לפיצוי מוסכם בסך 2% וטען שהוא הפסיד את דמי התיווך שיכל לקבל מהקונים. הבלעדיות שקיבל מהמוכרים כוללת לדעתו הפניית כל קונה אליו במהלך הבלעדיות ומשהמוכרים לא עשו כן, עליהם לפצותו. ביהמ"ש הגיע למסקנה העובדתית שהמתווך ידע על הקונים ואף פנה אליהם אולם אלה סרבו בנימוס לרכוש את שירותיו.
ביהמ"ש פסק באופן ברור כי זכות המתווך הנובעת מהבלעדיות ובכפוף לביצוע פעולות השיווק על ידו, הינה אך ורק לדמי תיווך מהמוכרים בגין כל עסקה שתחתם במהלך הבלעדיות.
הפנית קונה למתווך נועדה להבטיח שבעלי הנכס לא יעקפו את המתווך. ההפניה מעלה את הסיכוי שהמתווך יצליח לגבות דמי תיווך גם מהרוכשים. ההתחייבות הנגזרת מהבלעדיות אינה כוללת התחייבות שגם הקונים יתקשרו עם המתווך!! למתווך אין זכות קנויה לקבל דמי תיווך מהקונה.
ביהמ"ש הוסיף הערה חשובה: בבלעדיות אין למתווך זכות קנויה לקבל דמי תיווך גם מהקונים. התחייבות שכזו עלולה להעמיד אותו בניגוד עניינים כלפי המוכרים לדוגמה לא להציג את הנכס בפני קונים פוטנציאלים שלא מוכנים לשלם לו דמי תיווך!!!
זאת ועוד, הוראת הפיצוי המוסכם אם וככל שהמתווך אינו מקבל דמי תיווך מהקונים הינו תנאי מקפח לפי ס' 4 (6 א') חוק החוזים האחידים (תשמ"ג 1982). לפיכך התביעה לפיצוי נדחתה.[2]
[1] ביהמ"ש אף ציטט מדברי המלומדים דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (כרך ג' , 2003) עמ' 56 – 57 דעתם שגם בהסכם עם תנאי מתלה שבוטל בשל אי קיום התנאי אין המתווך זכאי לדמי התיווך ישנן גם דעות שונות. כמו כן ראו אריק אריאל, דיני תיווך מקרקעין (בורסי 2008) עמ' 516 – 520
[2] תא (הרצ') 20126-11-23 אהרון ברוך נ' אמיר אלמוג (ניתן ביום 28.6.26, פורסם בנבו)