למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,
אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השישים וארבעה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.
הנושאים
מה הדין כאשר מתווך מראה ללקוח חצי קומה בבניין מגורים והלקוח הנתבע רוכש לבסוף את כל הקומה? מה הדין כאשר הנתבעים טוענים כי שכחו שראו את הנכס? מה הדין אם לא הנתבעים חתומים על הזמנת שירותי התיווך אלא בתם?
רקע
זוג התעניין ברכישת מחצית מקומה 28 ברחוב ארלוזורוב 17 בתל אביב. אותה מחצית קומה הוצגה ע"י התובע (המתווך) כשהיא במצב מעטפת. הבת של הנתבעים חתמה על הזמנת שירותי התיווך. עבור מחצית הקומה נדרשה תמורה בסך 65,000,000 ₪. הנכס הוצג לבת ב – 17.3.19. התובע המשיך להציג ולהראות נכסים נוספים בעיקר לנתבעת 2 . כעבור כשבועיים ב – 16.6.20 הודיעה נתבעת 2 למתווך כי הם מודים לו אולם הם אינם מחפשים עוד נכס לרכישה. לאחר הודעה זו התברר לתובע כי ביוני 20 סיירו הנתבעים עם מתווכת אחרת שאף היא הציעה להם לרכוש מחצית מקומה 28 ברח' ארלוזורוב 17 בת"א. הנתבעים רכשו לבסוף את הקומה כולה בסכום של 84,000,000 ₪ מבלי לערב כלל את התובע. הנתבעים טענו כי החלטתם לרכוש את הקומה כולה נפלה רק בדצמבר 2020. בעקבות סרוב הנתבעים לשלם דמי תיווך לתובע הוגשה התביעה.
מה פסק ביהמ"ש
שופט בית משפט השלום בת"א אביים ברקאי ניתח את העובדות והראיות שהונחו בפניו ובפסק דין סדור ומפורט הציג שלוש שאלות. הראשונה, האם נקשר בין הצדדים הסכם מחייב? ביהמ"ש קבע כי בתם של הנתבעים פעלה כשלוחה מטעמם ולכן חתימתה מחייבת אותם. אין בהכרח חובה שמי שחתום על הזמנת שירותי התיווך יהיה גם מי שיחתום על הסכם הרכישה.
השאלה השניה שביהמ"ש שאל עצמו: האם זכאי המתווך לדמי תיווך ואם כן מה סכום דמי התיווך לו הוא זכאי?
התברר שהמתווכת השניה, טליה, הציגה לנתבעים את מחצית הקומה שהציג בפניהם התובע. הנתבעים טענו כי שכחו שראו את הנכס לראשונה עם התובע מה גם שהתובע לא היה "הגורם היעיל".
ביהמ"ש פסק שלא יתכן שהנתבעים הדירו את רגלי המתווך מהעסקה מצד אחד ואח"כ יטענו כי לא שימש כ"גורם היעיל". טענה זו לא ניתן לקבל. גם אם הייתה מתקבלת טענת הנתבעים כי נשתכח מזכרונם שראו את הנכס תחילה עם התובע, אין הדבר יכול לסייע להם שכן היו חייבים לחזור לתובע וליידע אותו ואם לא עשו כן מכל סיבה שהיא כפי שהתחייבו בהזמנת שירותי התיווך הרי שהם אינם יכולים להסתמך על כך שהמתווך לא שימש כ"גורם היעיל". בהזמנה צויינה חובת הנתבעים לשלם דמי תיווך אם ראו את הנכס באמצעות המתווך גם אם הם לא ערבו אותו בהליכי הרכישה. לכן בנסיבות אלה גם הצגת הנכס הספיקה לצורך קיום תנאי "הגורם היעיל".
בהעדר נסיבות מיוחדות אין המתווך נדרש לנהל את המו"מ עבור הצדדים ולעיתים די במסירת כתובת או בהפגשת הצדדים בכדי ללמד כי שימוש כ"גורם היעיל".
באשר לשאלה השלישית: היקף דמי התיווך, ביהמ"ש פסק כי התובע אינו יכול לקבל דמי תיווך עבור הקומה כולה כשהציג ללקוח רק מחצית מקומת המגורים . ביהמ"ש הסיק זאת מנוסח ההזמנה בה צויין כי המתווך זכאי לדמי תיווך בהתייחס לנכסים שהוצגו על ידו ואילו בהסכם צויין במפורש – מחצית מקומה 28. לכן דמי התיווך מוגבלים אך ורק לנכס שהציג המתווך.
דיון ומסקנות
חוזרת ועולה השאלה מה הדין כאשר מתווך הציג נכס והלקוח רוכש בנוסף חלק הצמוד לו (כגון שטח מסחרי נוסף או שתי חנויות צמודות) לעיתים מתווכים מציינים בהזמנת שירותי התיווך כי הלקוח יהיה חייב בדמי תיווך בגין כל נכס שהוצג על ידי המתווך ו/או כל עסקה נוספת שתתפתח מעסקה זו במקרה זה התשובה אינה מובנת מאליה ויהיה צורך לבחון כל מקרה לגופו.
ת"א (ת"א) 18091-06-21 אורי פינסון נ' ג'ואי קרול וטניה לאו (פורסם בנבו , ניתן ביום 21.12.23)