רקע
עד היום בתי המשפט נמנעו במרבית המקרים מלהטיל על המתווכים במקרקעין חובות באשר למידע ספציפי שעליהם לספק ללקוחותיהם, רוכשי נכסים למעט החובה הבסיסית לבדוק נסח טאבו או אישור זכויות ולוודא כי המוכר הינו אכן בעל הזכויות בנכס. כך ובאופן דומה אם נרשם כי לזכויות המוכר בנכס מונה כונס נכסים, הצפייה הינה שגם מידע זה יועבר לידיעת הרוכש.
במידה רבה של צדק נזהרו עד כה בתי המשפט מלהטיל על מתווכים במקרקעין חובות בהיקף רחב יותר כגון: אמדן שווי הנכס, תוכניות בניין עיר, ליקויי בנייה, חריגות וזכויות בניה. זהו ללא ספק מידע חיוני ומהותי אולם בתי המשפט מניחים כי מידע זה מצוי בסמכות בעלי מקצוע מורשים אחרים כגון: שמאי מקרקעין, מהנדסי בניה, אדריכלים ועורכי דין ולכן הינו “מחוץ לתחום” ואינו נכלל במידע שחובה על המתווך לספק ללקוחו.
זאת ועוד, מתווכים שיציגו בפני לקוחותיהם מידע פוזיטיבי המצוי בתחומי המקצוע היחודיים לעיל עלולים למצוא עצמם עוברים על החוק כשהם מספקים מידע שבדיקת משמעותו שמורה אך ורק לבעלי מקצוע מורשים כדין. יתרה מכך, המידע בתחומים לעיל המוצג בידי מתווכים שלא נבחן באופן מקצועי עלול להטעות את הרוכשים ולגרום להם נזק לא מבוטל.
השאלות של מתווך/ת לשאול
איזה מידע ראוי ורצוי שמתווך יספק ללקוחו?
מה הן המגבלות החלות על מתווך בקשר למידע שהוא אמור לספק ללקוחו?
חוק המתווכים מחייב את המתווך כדלקמן:
- למסור ללקוחות כל מידע שיש בידו בעניין מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
- לנקוט אמצעים הראויים בנסיבות העניין לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת התיווך.
החוק דורש אם כך מהמתווך לבצע שתי פעולות:
האחת:: לספק מידע מהותי שיש בידו
והשניה: לנקוט באמצעים ראויים בכדי להשיג מידע זה .
כשהחוק “דורש” למסור מידע בעניין מהותי הנוגע לנכס ניתן “לתרגם” זאת לשאלה פשוטה יותר: מידע שכשיגיע לידיעת הרוכש, קרוב לוודאי ישפיע על החלטתו אם לרכוש את הנכס ואם כן באיזה מחיר.
כך לדוגמה, כשמתווך מייצג רוכש עליו ליידע אותו אם התברר שהמחיר הנדרש עבור הנכס גבוה משמעותית ממחיר השוק. זהו בהחלט מידע מהותי.
אנו עוברים איפוא ממידע מקצועי יחודי שכאמור אין חובה על מתווך לספק ועליו אף להזהר בהצגתו, למידע שיש בידו. למה הכוונה “שיש בידו“: אנו סבורים שהכוונה למידע שמתווך מקצועי ומיומן צבר מניסיונו והכרותו את הנכס, מיקומו וסביבתו כגון: יתרונות וחסרונות במיקום , קווי תחבורה , תוכניות שהרשות המקומית מקדמת, מיקום בתי ספר גנים מבני ציבור מוסדות ושירותים, בעיות המאפיינות את הבניין, השכונה, האזור וכיוצ”ב.
אולם, כאמור, אין די במידע שיש בידיו עליו גם לנקוט באמצעים הראויים בכדי להשיגו. כך לדוגמה עליו להתאמץ ולהשיג מידע מהותי מבעל הנכס, המשכיר או המחזיק בו, כגון: מידע היסטורי אודות הנכס, בעיות בדירה, חריגות בנייה, מחלוקות עם שכנים, ליקויים מהותיים שיפוצים שנעשו, מידע שניתן להשיג בקלות משכנים ועוד. בנוסף ניתן להוציא בקלות דף תכנון מהרשות המקומית, לעיין במאגרי מידע ולאתר נתונים הקשורים במחיר הנכס. את המידע לעיל יש לספק ללקוח.
מידע ספציפי שהלקוח ביקש ומידע שסופק ברשלנות וללא בדיקה
שתי הערות בקשר למסירת מידע שמתווכים לעיתים טועים ומכשילים את עצמם ואת לקוחותיהם.
האחת, על המתווך מוטלת החובה לספק מידע ספציפי שהלקוח דרש או ביקש ממנו במפורש, ככל שהוא נעתר לכך וקיבל לידיו את משימת התיווך.
השניה, מידע שהמתווך מצא לנכון לספק ללקוחו צריך להיות בדוק, מדוייק ואמין או לחילופין, עליו להיות מלווה בהערה לפיה רצוי להתייעץ בקשר למידע זה עם מומחים בתחום.
בתי המשפט, ובצדק, לא דרשו עד כה ממתווך להציג מידע אותו הגדרנו כמצוי באופן יחודי “במתחמים” המקצועיים של בעלי מקצוע מורשים. אולם, שונה הדבר אם הלקוח מבקש מיוזמתו מידע או מסמך ספציפי. במקרה זה על המתווך רובצת חובה לעשות מאמץ להשיגו מבלי ליתן לכך פרשנות ומשמעות בהיבט המקצועי.
לדוגמה אם לקוח מבקש מהמתווך שיאתר לו “בית ללא חריגות בנייה” הציפיה שהמתווך יעשה מאמץ לספק ללקוח את מה שביקש ובוודאי שלא יציג בפניו נכסים שיש בהם חריגות בניה! אי עמידה בדרישות ספציפיות של לקוחות עשויה להעמיד את המתווך “באזור האדום” קרי במצב בו הוא מפר את חובתו המקצועית ועלול להכשל בחובתו לפעול בנאמנות, בהגינות ובמיומנות כנדרש בחוק. במקרים אלו המתווך עלול להיתפס בעיני בית המשפט כמי שלא פעל במיומנות ובסבירות. יתרה מכך, הוא אף עלול להחשב כמי שהפר התחייבות חוזית כלפי לקוחו שעל בסיסה נשלח לאתר עבורו נכס. בקרות נזק חלילה או הוצאות מיוחדות ללקוח בשל כשל זה, המתווך עלול להידרש בנוסף לפצות את לקוחו. המתווך אף עלול לגלות כי הלקוח מסרב בשל כך לשלם את דמי התיווך.
בתי המשפט עלולים להטיל אחריות על מתווך גם במקרים שמתברר שהמידע שסיפק אינו נכון ונמסר ברשלנות , או גרוע מכך, אם המתווך ידע על חוסר אמיתותו ובכל זאת בחר לתת ללקוח מצג מטעה. לדוגמה, המתווך טען בפסקנות שלא חלים בגין רכישת הנכס תשלומים לרשויות והתברר כי קיים מס או היטל בסכום משמעותי החל על הרוכש. במקרים אלה עלול המתווך למצוא עצמו פעם נוספת “באזור האדום” ולשאת באחריות משפטית להפרת הסכם או להפרת דרישות החוק ואף לגרום נזק ללקוחו. חשוב להבהיר, הדוגמאות לעיל אינן פרי דימיון אלו מקרים החוזרים ונדונים גם בימים אלה בבתי המשפט.
מסקנות
- מידע מהותי לרוכש פרושו מידע שקרוב לוודאי ישפיע על החלטת הרוכש לרכוש את הנכס ואם כן באיזה מחיר.
- רוכש נכס שמעוניין בבדיקה ספציפית או בקבלת מידע מסוים מהמתווך והאחרון לקח על עצמו את מלאכת התיווך, עליו לפעול בהתאם למגבלות שהציב הלקוח ואם הוא אינו יכול לעשות כן, עליו ליידע את לקוחו על כך בהקדם.
- יזהר המתווך שלעיתים מתוך רצון טבעי לקדם את עסקת המכר, יסתיר מידע מהותי שיש בידיו או יציג מצג שיתברר בדיעבד כי היה חסר בסיס והשפיע על שיקוליו של הרוכש או גרם לבזבוז זמנו ולהוצאות נוספות שנאלץ להוציא מכיסו. במקרים אלו עלול המתווך ליפול “למלכודת” האחריות המשפטית.
- מן הראוי שמתווכים יציינו בפני לקוחותיהם בהזמנת שירותי התיווך כי בכל הקשור במידע תכנוני, והנדסי של הנכס כגון חריגות בניה, וכן מידע משפטי הקשור בזכויות בנכס, במיסוי ואף הערכה מקצועית של שוויו, מן ראוי להיוועץ עם מומחים בתחום (עורכי דין, מהנדסי בנין, שמאי מקרקעין וכיוצ”ב).
