בוצעה עסקת מכר ובוטלה מדוע חוייב המתווך בניגוד לדין המקובל להחזיר את דמי תיווך?

רקע

עסקת המכר בוטלה משהוכח שהמוכר לא עמד בחובת הגילוי כלפי התובע – הקונה כשהסתיר ממנו כי חלק מהדירה נבנה ללא היתר.  נתבע 2, המתווך קיבל בלעדיות מצד המוכר לטפל במכירת הדירה. כשהגיש הקונה בקשה לקבלת משכנתא  היא  נדחתה בשל חריגות הבניה בדירה. הקונה ביטל את הסכם המכר והגיש תביעה הן כנגד המוכר והן כנגד המתווך.

מה פסק ביהמ”ש?

על אף שנכתב בחוזה המכר כי הוא נמכר “AS IS” עדיין גוברת חובת המוכר לא להסתיר מהקונה פגמים נסתרים ואי התאמה מהותית הידועים לו.  ביהמ”ש קבע כי המוכר ידע על הפגמים ועל הבניה ללא היתר והסתיר זאת מהקונה. לכן זכאי התובע לקבל את התמורה ששילם בחזרה.

המתווך, כך התברר,  קיבל מהתובע שני סכומים אחד בסך 10,000 ₪ חלקו של התובע בדמי התיווך ו – 20,000 ₪ לכאורה בגין חלקו של המוכר בדמי התיווך. (המוכר התכחש לכך שזה היה יעודו של סכום זה) ביהמ”ש פסק כי על המתווך להחזיר לתובע את שני הסכומים שקיבל “כדמי תיווך” מהטעמים המצטברים הבאים:

1. המתווך לא החתים את התובע על הסכם למתן שירותי תיווך.
2. המתווך העביר טופס זכרון דברים לקונה ואף רשם עליו תוספת בכתב ידו ובכך הפר חובתו שלא לבצע פעולה משפטית.
3. המתווך קיבל מהקונה עותק זכרון דברים חתום ובו הסכום שהיה שונה מהסכום שנרשם בחוזה. התברר כי המתווך כלל לא העביר את זכ”ד למוכר.
4. בין המתווך למוכר סוכם כי המתווך יקבל כדמי תיווך כל סכום מעל 300,000 ₪ שישלם הקונה מכאן שפעל בניגוד לדין שכן למתווך היה עניין אישי במכירת הנכס. בכך הוא הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי הקונה.

מהטעמים לעיל נפסק שעל המתווך להחזיר כל סכום שקיבל כדמי תיווך.

מסקנה

המתווך חוייב להחזיר את דמי התיווך לקונה כיוון שחרג מחובותיו ולא מהטעם שבוטלה העסקה. ההלכה בעניין זכות המתווך לדמי תיווך אם בוטלה העסקה נותרה כשהייתה למעט במקרים חריגים (כגון  שהמתווך ידע על הפגם והסתיר מידע זה מהקונה). המתווך זכאי לדמי התיווך ככל שביטול העסקה לא נבע מטעם שקשור בו והוא לא פעל בניגוד לחובותיו על פי הדין (כגון שנחתם חוזה בלתי חוקי והמתווך ידע על כך).

מקרה נוסף השולל מהמתווך דמי תיווך על אף שנחתם הסכם מכר כאשר מתברר בדיעבד שחוזה המכר חסר תוקף (כגון: נחתם באמצעות יפוי כח  לא תקף או ללא אישור ביהמ”ש על אף שנדרש היה להשיג אישור זה).

ת”א (חי’) 27984-03-18 יחזקאל כץ נ’ מיכאל מעוז (ניתן ב- 6.2.20 ,פורסם בנבו).

ד”ר אריק אריאל, עו”ד דיני תיווך מקרקעין (הוצאת בורסי, 2018 ) פרק אחד עשר.