בלעדיות שנתנה למתווך אינה ערובה לקבלת דמי תיווך טיפיפ לצרכן ולמתווך כיצד למנוע סכסוך משפטי

חוק המתווכים במקרקעין מ- 1996 (להלן:”החוק“) מכיר בחשיבות המושג: “תיווך בבלעדיות” וקובע מספר כללים המסדירים את מטרתו ואת תוכנו:

בסעיף 9 (א) לחוק נקבע כי מתווך רשאי להסכים עם לקוחו על טיפול בעסקה בבלעדיות ובלבד שהפרטים יאושרו בחתימת הלקוח, במסמך נפרד ובמהלך הבלעדיות יבצע המתווך פעולות שיווק.

בסעיף 9 (ב1) לחוק נקבע כי תקופת הבלעדיות למעט דירה לא תעלה על שנה מהיום בו נחתם הסכם הבלעדיות ואילו לגבי דירה לא תעלה על שישה חודשים.

מטרת הבלעדיות ברורה, לתמרץ את המתווך לפעול באינטנסיביות בפרק זמן מוגדר על מנת לאתר רוכשים לנכס תוך ביצוע פרסומים , שיתופי פעולה , הצגת הדירה במסגרת “בית פתוח” חלוקת פליירים שילוט וכיוצ”ב.

החוק הניח שאם מתווך ביצע את פעולות השיווק שהתחייב בשליש הראשון של תקופת הבלעדיות ובמהלך תקופת הבלעדיות אותר רוכש שחתם על עסקת מכר, המתווך שימש “כגורם היעיל” בעסקה והוא זכאי לדמי תיווך.

אולם , הנחה (חזקה) זו נתנת לסתירה. אם המוכר יוכיח שלמרות הבלעדיות המתווך לא שימש “כגורם היעיל” והקונה הגיע ורכש את הנכס ללא כל קשר לבלעדיות שנתנה למתווך, לא יזכה המתווך על אף הבלעדיות בדמי תיווך.

ביהמ”ש העליון פסק כי גם בתקופת הבלעדיות מתווך חייב לשמש “הגורם היעיל” בעסקה כלומר זה שבלעדיו העסקה לא הייתה יוצאת לפועל (באופן פסיבי) ומעורבותו היא זו שסייעה (באופן אקטיבי) לצדדים להתקשר בהסכם.

בעקבות תביעות שהתבררו לאחרונה בבתי המשפט חזרה ועלתה השאלה האם מתווך בבלעדיות שימש בפועל “כגורם היעיל” או האם עלה בידי בעל הנכס (המוכר) לשכנע את ביהמ”ש כי המתווך לא שימש “כגורם היעיל”.

סיטואציה בעיתית זו מציפה לא מעט מכשולים משני צידי המתרס. המוכר נמצא לעיתים בלחץ במיוחד בתקופות של פנדמיה כמו הקורונה כשרבים חוששים להגיע ולראות דירות או מצפים לירידת מחירים. לכן הוא מבקש להתחמק מחובתו לשלם  דמי תיווך ולהשאיר בידיו סכום גבוה יותר. במקרה זה לרוכש תהיה מוטיבציה גבוהה יותר לבצע את הרכישה ללא מעורבות המתווך כיוון שאף הוא לא יצטרך לשלם דמי תיווך. הטענות שהרוכש לא הגיע דרך המתווך שכן הוא התעניין בנכס עוד לפני תקופת הבלעדיות, או שמא למד משכנים על כוונת המוכר למכור את דירתו הינן מהטענות הרווחות ביותר.

אז מה עושים?

בכדי למנוע תקלה שתחייב להעביר את המחלוקת להכרעת ביהמ”ש על הצדדים להקפיד להחריג באופן ברור בהסכם הבלעדיות שמות של אלו שגילו עניין בנכס עוד טרם החלה הבלעדיות. רצוי שההחרגה  תהיה מתוחמת בזמן. לדוגמה אם הרוכש שידע על הכוונה למכור את הנכס והוא ירכוש אותו תוך 30 או 60 יום מתחילת הבלעדיות, המתווך לא יהיה זכאי לדמי תיווך. בכך תחסך מהמתווך עוגמת נפש רבה  כיוון שהשקיע זמן , ממון ומאמצים במכירה ועלול למצוא עצמו קירח מכאן ומכאן. זאת ועוד, לאור פרוט המוחרגים המתווך יוכל  לקבל החלטה מושכלת אם לקבל לידיו את הבלעדיות אם לאו.

אם יקפידו הצדדים על רישום ההחרגה אזי מי שירכוש את הדירה (ולא הוחרג באופן ברור מהסכם הבלעדיות) לא בנקל ניתן יהיה לסתור את חזקת הבלעדיות הניצבת להגנתו של המתווך.

ועוד הערה חשובה לעניין הבלעדיות, כפי שקורה לא מעט, המוכר מחליט מספר חודשים לאחר מתן הבלעדיות  לחזור בו מכוונתו למכור את הנכס. בהעדר התייחסות לכך בחוק ובהעדר התייחסות למקרה זה בהסכמי התיווך בבלעדיות, נוצר מצב שהמתווך שהשקיע את מירב המאמצים, זמן וממון בכדי לאתר רוכש לנכס נאלץ לספוג את הנזק שנגרם לו. לכן רצוי וכדאי שהמתווכים ישלבו מראש בהזמנת שירותי התיווך בבלעדיות סעיף לפיו המתווך יהיה זכאי במקרה זה לפיצוי עבור הוצאותיו וזמנו שהושחת לריק, באופן יחסי להיקף הזמן שחלף בתקופת הבלעדיות. ככל שחלף יותר זמן שיעור הפיצוי יעלה בהתאם.בהסכמי התיווך למתווכים המוזמנים ממשרדנו, מופיע סעיף יחודי זה.

עו”ד ד”ר אריק אריאל מחבר הספרים: דיני תיווך מקרקעין ודיני תיווך מקרקעין הלכה  ומעשה (בורסי , 2018).