רקע
בבית משותף בבני ברק 2 קומות ו – 4 דירות. בחלקו האחורי של הבית חצר השייכת לבניין אולם היא לא הוצמדה לאחת הדירות. לפני מספר שנים ביקש הנתבע – בעלי אחת הדירות מהתובעת – בעלת דירה נוספת להציב מחסן בחצר והתובעת נתנה הסכמה מתוך שכנות טובה. הנתבע התחייב והצהיר כי הצבת המחסן הינה זמנית ואין לו זכות שימוש יחודית או זכות קניינית בשטח בו הוצב המחסן. לאחר שהנתבעים הציבו מחסן הם הוסיפו ויצקו משטח בטון סמוך למחסן מבלי שנתנה לכך הסכמה. בנוסף הוסיפו הנתבעים בחצר ליד המחסן עציצים גדולים המתחמים את השטח, ציוד ומטלטלין.
התובעת ביקשה התחייבות בכתב מהנתבעים כי אין להם זכות קניין יחודית בחצר הבית. הנתבעים טענו כי הצבת המחסן נעשתה בתמורה לגינון שהתקינו מעל גרם המדרגות החיצוני המוביל לדירתם. התובעת הכחישה קיומו של הסדר שכזה. בשל הסרוב ליתן את המסמך המבוקש הוגשה התביעה. הנתבעים טענו כי קיבלו את הסכמת התובעת ושאר הדיירים ליציקת משטח הבטון ולהצבת המחסן. בטרם גיבשה המפקחת על בתים משותפים שדנה בתביעה את מסקנותיה היא ביקרה במקום.
מה נפסק?
המפקחת על רישום המקרקעין בפ”ת שאלה עצמה ראשית האם הצבת מחסן נייד, עציצים גדולים ומשטח בטון הינם בגדר שימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף שאינו מותנה בהסכמת בעלי הדירות? ככל שהתשובה לשאלה זו שלילית קרי השימוש ברכוש המשותף אינו רגיל וסביר, האם השימוש בחצר עולה כדי פגיעה בזכויות הבעלים של דירה אחרת בבניין והאם השימוש כפוף להסכמת בעלי דירה זו (זכות וטו).
ככל שהמענה לשאלה השניה הינו בחיוב, האם נתנה הסכמת בעלי הדירה השניה לשימוש כאמור ברכוש המשותף? ככל שנתנה הסכמה, האם ניתן להורות על הפסקת השימוש לבקשת בעליה של הדירה האחרת כלומר רשות השימוש הינה תמיד מוגבלת בזמן ואינה סופית באופן שאינו ניתן לשינוי.
לשאלה הראשונה השיבה המפקחת כי אין מדובר בשימוש סביר ורגיל ברכוש המשותף.
הגדרה מקובלת לשימוש סביר ורגיל הוא שימוש שעומד בתנאים הבאים:
- השימוש תואם את תנאי המקום, הזמן והיעוד של אותו חלק ברכוש המשותף.
- השימוש אינו מונע שימוש דומה מדיירים אחרים ואינו עולה כדי תפיסת חזקה יחודית ברכוש המשותף.
מעשי הנתבעים, כך נקבע, אינו מהווה שימוש רגיל וסביר ברכוש המשותף לכן היה על הנתבעים לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבניין.
כאשר נשללת מאחד מבעלי הדירות הזכות לעשות שימוש בחלק מהרכוש המשותף (חזקה יחודית) נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות ואין מספיקה החלטה ברוב הדיירים המשתתפים. לכן במקרה זה נדרשה הסכמת כל הדיירים.
גם אם נתנה הסכמת התובעת הרי שהסכמה לשימוש יחודי דומה למתן רישיון במקרקעין. כל רשות שנתנה שלא בכתב ולא ניתן ללמוד על תנאיה כגון מועד סיומה, רשאי כל בעל דירה להביא לסיומה.
מי שנתן הרשאה על ידי הבעת דעתו רשאי להודיע כי אין הוא מוכן עוד להמשכה. רק במקרים חריגים בהתחשב בעקרון תום הלב ובאינטרס ההסתמכות של מקבל הרשות שיצרה שינוי נסיבות משמעותי, תהא הרשות בלתי חוזרת.
המפקחת הוסיפה וקבעה כי לא נתנה הסכמה ליציקת משטח הבטון ואף לא להצבת העציצים. לכן התקבלה התביעה והנתבעים חוייבו לפנות את המחסן והעציצים הגדולים ולהסיר את יציקת הבטון ולהשיב את המצב לקדמותו תוך 60 יום. הנתבעים חוייבו בנוסף גם בהוצאות משפט של התובעת בסך 5,000 ₪.
במקרה קיצוני אף יותר המפקחת על רישום מקרקעין בחיפה קיבלה לאחרונה תביעה של שכנה להרוס מבנה (מרפסת) שהצמידה הנתבעת לדירתה וזאת 56 שנים בטרם הוגשה התביעה (!) נפסק כי אף ששאר בעלי הדירות שותקים והדבר מלמד על הסכמה מצידם לבניה עדיין מדובר במתן רישיון במקרקעין והתובעת רשאית להביא את הרישיון לסיומו בכל עת.
בפסק הדין הבהירה המפקחת כי הסגת גבול במקרקעין הינה פגיעה מתמשכת בזכויות במובן שהיא מתחדשת מידי יום ואינה מתיישנת. במקרה של הרחבת בניה על חשבון שטח שהוצמד למספר דירות, נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות ואם מדובר בבית משותף הכולל מספר מבנים הרוב הדרוש ימנה מכל בעלי הדירות בכל המבנים. ההסכמה לבניה צריכה להיות מפורשת וברורה בהתאם לסעיף 62 (א) סיפא לחוק המקרקעין רשאים מי שבבעלותם 75% מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף לאשר הצמדה של בניה חדשה ברכוש המשותף המיועדת להרחבת הדירה.
