האם רשאי דייר בבית משותף למכור את דירתו ללא החניה, המחסן או זכויות הבנייה השייכות לה?

רקע

דירה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) עם “הצמדות”. הצמדות פרושן שטח בנוי המשוייך ברישומים לדירה מסויימת ומהווה חלק ממנה כגון: חניה, מחסן, גג, זכויות בנייה וכיוצ”ב. כשמעיינים ברישומי הטאבו ניתן לראות שבמסגרת תאור הדירה רשומות הצמדות וכן מידע נוסף כגון: משכנתאות, עיקולים וחלקה של הדירה “ברכוש המשותף”. “רכוש משותף” פרושו שטחים השייכים לכלל הדיירים (לדוגמה: חדרי מדרגות, חצר, מתקנים משותפים כגון לובי, חדר אחסון פחי זבל, מעלית, וכיוצ”ב).

סיפור המעשה

פלוני – התובע, רכש מקבלן דירה אליה הוצמדו הגג וזכויות הבנייה הקיימות והעתידיות שיאפשרו בנייה עליו. כעבור זמן מכר פלוני את הדירה לאלמוני אולם טען שהמכירה לא כללה את זכויות הבנייה הצמודות לגג הדירה. התובע ביקש מבית המשפט להורות ללשכת רישום המקרקעין לרשום את זכויות הבנייה על שמו בנפרד מהדירה שנרשמה על שם הקונה.

לפני ימים אחדים קבע בית המשפט המחוזי בחיפה כי אין תוקף לעסקה בה נמכרת דירה ללא החלק שהוצמד אליה. במילים אחרות, בעל דירה אינו יכול למכור דירה ללא החנייה / המחסן / זכויות הבנייה וכיוצ”ב ככל שאלה הוצמדו לדירתו.

בעליה של דירה יכול להתקשר בהסכם עם דייר אחר בבניין ולמכור לו שטח הצמוד לדירתו לדוגמה חנייה. בעקבות פעולה זו ידרש תיקון “צו הבתים המשותפים” קרי, תיקון המסמך המשפטי המציין כמה דירות בבניין, מה שטחן, מה הם החלקים הצמודים לדירות ומה הוא “התקנון” המסדיר את ניהול הבית המשותף. משיתוקן “צו הבתים המשותפים” מסתיימת העסקה.

אפשרות נוספת העומדת בפני בעל דירה הינה למכור את החלק הצמוד לדירתו לדוגמה, המחסן, ולצרפו לשטחים המשותפים בבניין בכפוף להסכמת כל הדיירים. ההעברה תסתיים לאחר שהמפקח על הבתים המשותפים יתקן את צו הבתים המשותפים בהתאם. עסקאות אלה (מכירה לשכן או צירוף לרכוש המשותף) מחייבים דיווח לרשויות המס ותשלומי מס שבח ורכישה בהתאם לחוק.

חשוב לזכור!

בעל דירה אינו יכול למכור לצד ג’ את דירתו ללא השטח הצמוד לה ולרשום שטח זה על שמו.

אם מאן דהוא מוכר דירה ומציין בחוזה כי הוא מוכר אותה ללא המחסן או החניה הצמודים לה, אין תוקף להגבלה או הסתייגות זו. האפשרויות להעביר/ למכור זכויות צמודות הינן או לדייר אחר בבניין או לצרפם בהסכמת כל הדייריםלרכוש המשותף.

ה”פ (חי’) 21193-07-15 יצחק אלוש נ’ עו”ד גבריאל דויטש ניתן ב – 31.10.16 ,פורסם בנבו.

אין לראות באמור לעיל כיעוץ משפטי או תחליף ליעוץ משפטי.

כל הזכויות שמורות למשרד עוה”ד ד”ר אריק אריאל