מתווך וחברה בבעלותו תבעו את אור שחם (להלן:"הנתבע") כיוון שלא שילם להם דמי תיווך. הנתבע העלה טענות שונות כנגד זכות התובעים לדמי תיווך. בין השאר טען כי אדם אחר בשם מילשטיין הוא זה שרקם את עסקת המכר וניהל את ההתקשרות עם ב"כ המוכר. מילשטיין, כך הוסיף וטען הנתבע, היה בהליכי פשיטת רגל וללא רישיון תיווך בתוקף והשתמש בתובע "כאיש קש" במטרה לחמוק ממגבלות החוק ולכן יש לדחות את התביעה שהגיש התובע.
טענה נוספת שהעלה הנתבע –הזמנת שירותי התיווך התייחסה "לעסקת רכישה" ואילו במקרה דנן הייתה זו "עסקת אופציה". התובעים טענו כי על פי ההסכם עם הנתבע הם היו זכאים בנוסף גם לדמי ייזום.
מה פסק ביהמ"ש?
ביהמ"ש השלום בתל אביב קבע שמתווך רשאי לשתף אדם שאין לו רישיון תיווך בדמי תיווך שכן הוראות חוק המתווכים במקרקעין אינן חלות על ההתקשרות החוזית ושיתוף הפעולה בין המתווך לאותו מילשטיין .[1]
באשר לטענה שההזמנה בכתב אינה עומדת בדרישות סעיף 9 (א) לחוק המתווכים בין השאר כיוון שההתחייבות התייחסה לעסקת רכישה ואילו במקרה דנן הייתה זו עסקת אופציה, פסק ביהמ"ש שאין בכך כדי לגרוע מתוקפו של כתב ההתחייבות. אכן כתב ההתחייבות מתייחס לרכישת מקרקעין ע"י הנתבע או מי מטעמו. אולם, אופציה אינה אלא רכישת זכות לרכישה עתידית של המקרקעין. כאשר האופציה סוחרה ע"י הנתבע לצדדים שלישיים ואלו מימשו אותה, מדובר למעשה ברכישה לכל דבר של הנתבע או של מי מטעמו.
עוד עלתה לדיון השאלה כיוון שבהזמנת שירותי תיווך צויין כי לתובעים יגיעו בנוסף לדמי תיווך דמי ייזום בסך 550,000 ₪. האם התובעים זכאים גם לסכום זה? ביהמ"ש פסק שלא היו כאן פעולות שחרגו מפעולות תיווך והמאפיינות ייזום כגון: ידע, מומחיות, לעיתים נטילת סיכונים והשקעת משאבים.
במקרה שלפנינו דובר על רכישת כ – 1,000 מ"ר קרקע חקלאית בפרויקט חוף התכלת כשהנתבע רוכש זכות לרכישת מקרקעין ובמשך פרק זמן מוסכם מנסה לאתר רוכשים לאותם מקרקעין. במקרה לעיל הוא איתר רוכשים ל – 539 מ"ר בלבד אליהם סוחרה חלק מהאופציה והם רכשוה בפועל.
חיוב הנתבע בדמי התיווך נקבע איפה בהתאם להזמנת שירותי התיווך: 1% מסכום העסקה בתוספת מע"מ. ביהמ"ש הבהיר שפרשנות הסכם התיווך הוא שיש לחייב ב – 1% דמי בתיווך בצרוף מע"מ אך ורק בגין השטחים שנמכרו בפועל (למעט אם בהזמנת שירותי התיווך צויין אחרת) ביהמ"ש השתמש בקונסטרוקציה המשפטית של "עסקה על תנאי" וכאשר רק חלק מהעסקה מתממש לא יגיעו דמי תיווך בגין חלקים מהמקרקעין שלא נמכרו בפועל.
שאלה נוספת שעלתה לדיון כיוון שנמכרו 53.9% מהמקרקעין כיצד יש לחשב את 1% דמי תיווך האם מ – 9,600,000 ₪ (הסכום שצויין בכתב ההתחייבות) או שמא 53.9% מ – 10,000,000 ₪ התמורה שצויינה בהסכם האופציה.
ביהמ"ש סבר שמכיוון שהמתווך היה מעורב בהפגשת הצדדים בשנת 2022 ואילו רכישת האופציה בפועל התקיימה ב – 2023, יש לחשב את שיעור דמי התיווך מהסכום שננקב בכתב ההתחייבות ולא מסכום העסקה שנסגרה כשנה מאוחר יותר.
ת"א (ת"א) 23003-04-24 אבידן נ' שחם (ניתן ביום 30.3.26, פורסם בנבו)
[1] פסיקה דומה נתנה בת"ק (ת"א) 13282-05-13 שטרן נ' הופטמן (ניתן ביום 13.3.15, פורסם בנבו) בקשת רשות ערעור נדחתה בביהמ"ש המחוזי ת"א רת"ק (ת"א) 39787-05-15 וכן נדחתה בעקבות רשות ערעור לביהמ"ש העליון רע"א 4331-15.