רקע
בפסק דין שניתן לאחרונה עלתה בין היתר השאלה האם רשאי מתווך להחתים לקוח על הזמנת שירותי תיווך תוך ציון פרטי נכס עוד שבאותה עת לא קיבל את הסכמת בעליו לכך?
מה פסק ביהמ”ש?
המתווך (“להלן:”התובע“) הגיש תביעה כנגד לקוחו שסרב לשלם דמי תיווך. התובע הציג את המקרקעין בפני הלקוח אף הוא מתווך במקרקעין (להלן:”הלקוח“), החתים אותו על הזמנת שירותי תיווך ובה נכס שלא קיבל הרשאה מבעליו למוכרו. התובע ניסה לטעון כי לא סורב על ידי בעל המקרקעין למכור את הנכס והוסיף כי הבעלים לא אמר לו אל תמכור את הנכס. ביהמ”ש קבע כי בטענות אלה אין דבר וחצי דבר. בכדי להתיר למתווך לשווק נכס נדרשת הסכמה פוזיטיבית וקונקרטית.
ביהמ”ש לא הסתפק בדחיית טענות התובע אלא מתח ביקורת נוקבת על שני הצדדים. על התובע שנהג בחוסר תום לב תוך רמיסת אמות מידה בסיסיות של התנהגות הוגנת בתחום הנדל”ן בכך שלא גילה ללקוחו כי בעת שהחתים אותו על הזמנת שירותי תיווך ובה הנכס והמוכר טרם נתן הסכמתו למוכרו.
התובע התייחס לבעל הנכס כמי שצריך “לבשל” אותו. הנתבע (כאמור מתווך בעצמו) שלא ידע כי אין הסכמה מצד המוכר למכור את הנכס העביר את המידע אודות הנכס לשותפו וזה רכש כעבור מספר חודשים את הנכס לאחר שבעליו החליט באותו שלב למכור את הנכס.
ביהמ”ש ציטט את המתווך שאמר:
“כי ברגע שאני מנהל מו”מ עם מוכרים רציניים והלקוח הקונה חותם לי על הסכם תיווך, מיד לאחר כמה ימים אני מבשל סופית את אותו מוכר שאני יכול להתאים לאותו קונה ומפגיש בין הצדדים…”
“המוכר הספציפי הזה רוני כהן היה החם ביותר שהתאמתי לקונה”.
התובע כך התברר הפעיל את עורך דינו בכדי שיכין טיוטת הסכם מכר והתובע ומסר טיוטה זו לבעל הנכס ובמקביל מסר גם לנתבע שלא ידע כלל כי בעל הנכס לא נתן הסכמה למוכרו. התובע יזם פגישה לצרכי חתימה על הסכם מכר שבוטלה. המתווך העלה הסברים כביכול לביטולה (מתקפת טילים וחבות במס שבח) שהתברר שלא היה להם כל בסיס. הסיבה האמיתית שהפגישה בוטלה, הבנתו שהמוכר לא נותן הסכמה למכירה.
ביהמ”ש הוסיף: כאשר מתווך מחתים לקוח מתעניין על הזמנת שירותי תיווך הוא מצהיר בכך כי באמתחתו הסכמה והרשאה להציעו למכירה ולפעול עבורו כמתווך לתכלית זו .
הדרך בה פעל התובע שקיווה שבהמשך ישכנע את המוכר למכור את הנכס אינה פעולת תיווך אלא הטעיה לשמה שכרוכה ביצירת מצג שווא.
ביהמ”ש הוסיף כי התנהגות התובע אינה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 8(א) לחוק המתווכים (חובתו של מתווך לפעול בנאמנות ובהגינות ולמסור ללקוחו כל מידע בעניין מהותי הנוגע לנכס) התובע היה חייב ליידע את הקונה לפני החתמתו על הזמנת שירותי התיווך כי בשלב זה אין לו הרשאה מהמוכר למכור את הנכס ולהותיר בידי הלקוח את ההחלטה אם לחתום על הזמנת שירותי התיווך.
יצירת מצג של הסכמה והסמכה מצד הבעלים באין הרשאה שלו כדין פסולה מכל וכל ובה חטא התובע. הנתבע שחתם על הזמנת שירותי תיווך פעל אף הוא בחוסר תום לב שכן התברר שהינו מתווך בעל רישיון שהפר את התחייבותו בהזמנת שירותי התיווך והעביר מידע אודות הנכס לשותפו בניגוד להתחייבותו שלא לעשות כן. שותפו אכן רכש את הנכס כעבור מספר חודשים לאחר שהמוכר שינה דעתו ונאות למוכרו.
הערה לסיכום
חשוב להבהיר ולהדגיש: מתווך אינו רשאי לפרסם נכס, להחתים לקוח על הזמנת שירותי תיווך ובה פירוט הנכס ובוודאי שלא להציג נכס בפני לקוח ללא הרשאה ברורה מצד בעליו. במקרה שכזה ביהמ”ש ידחה קרוב לוודאי תביעה לתשלום דמי תיווך מה גם שמדובר בעבירה אתית מכח סעיף 14 א’ לחוק המתווכים.
תא”מ (חד’) 59751-05-20 לוי נ’ מאיה ניתן ביום 8.9.22 פורסם בנבו)
