הנושא
לאחר שנודע לרוכש על הדירה מהשוכרת, הוא חתם על הזמנת שירותי תיווך. המתווכת סייעה בגיבוש הסכם המכר ובכל זאת נשללו ממנה דמי התיווך.
רקע
עובדות המקרה לא נבחנו לעומק עקב הסכמת הצדדים בדיון מקדמי שלא תשמענה ראיות בתיק , אלא יגישו סיכומים בשאלות משפטיות בלבד ובהתאם לכך יוכרע ההליך. לפני מספר ימים ניתן פסק הדין.
ביהמ”ש השלום בירושלים הציג את התמונה העובדתית כך:
- המתווכת – התובעת בעלת רישיון תיווך קיבלה מהמוכרים בלעדיות לטפל במכירת דירתם. הם דרשו שהעיסוק במכירת הדירה יתבצע באמצעות התובעת בלבד וזאת לאור גילם ורצונם שלא להיות מוטרדים משיחות טלפון בעניין זה. לכן כל הקשר והמו”מ בקשר למכירת הדירה חייב היה להתבצע אך ורק באמצעותה.
- השוכרת שבדירה הביאה לידיעת הנתבע (הרוכש) כי המוכרים מעוניינים למכור את הדירה והפנתה אותו לתובעת.
- הנתבע ידע כי התובעת קיבלה בלעדיות למכירת הדירה וחתם על הזמנת שירותי תיווך בשפה האנגלית (שפת אימו) (להלן:”ההסכם“). הנתבע בחר לציין בהסכם את מס’ הדרכון הבריטי שלו ולא את מס’ תעודת הזהות הישראלית.
- בהסכם צויינו שלוש דירות שהנתבע ראה באמצעות התובעת לרבות הדירה נשואת ההליך המשפטי. הנתבע חתם לצד שלוש הדירות.
- התובעת אכן העבירה הצעות בין הנתבע למוכרים והתנהלו ביניהם שיחות והתכתבויות. בסופו של יום נחתם הסכם המכר. לטענתה היא זו שהביאה להתגבשות העסקה ומכאן ששימשה כ”גורם היעיל”.
- על אף שהנתבע טען כי התובעת מנעה ממנו גישה ישירה למוכרים טענתו נדחתה שכן המוכרים כאמור הם שבחרו בתובעת לנהל את כל העסקה מטעמם.
- הנתבע טען כי נאלץ לחתום על הסכם התיווך. אי רישום מס’ ת.ז. הישראלית בהסכם , כך טען, שמש כהסתייגות ממנו. הנתבע אישר שהציג מצג שווא שבכוונתו לשלם את דמי התיווך בכדי שהתובעת לא תמנע ממנו את הגישה למוכרים. לאחר שהסכם המכר נחתם טען הנתבע לראשונה שאין בכוונתו לשלם את דמי התיווך כיוון שהתובעת לא שמשה כגורם היעיל.
מה פסק ביהמ”ש?
ביהמ”ש שאל עצמו האם העסקה שנעשתה בסופו של יום היא עסקה שהמתווך היה “הגורם היעיל” בגיבושה? וקבע כי קיים קשר הדוק בין פעולת ההפגשה לבין היות המתווך “הגורם היעיל” .
ביהמ”ש הוסיף עד כמה מרכזי אלמנט ההפגשה להיות המתווך “הגורם היעיל” בעסקה וכי אין מחלוקת שכאשר המתווך הביא לראשונה לידיעת הרוכש את העובדה שהנכס עומד למכירה הרי שהוא “הגורם היעיל” בעסקה ללא קשר אם יש לו בלעדיות מצד המוכר.
ביהמ”ש הסיק כי התובעת עמדה “כשומר סף” בדרכו של הנתבע ליצור קשר עם המוכרים אולם עובדה זו לא הופכת את המתווך “לגורם היעיל” שכן “הגורם היעיל” בעסקה הוא מי שהביא להפגשה.
ביהמ”ש פסק כי הרכיב המהותי והדומיננטי ביצירת ההפגשה הוא העברת המידע לרוכש בדבר האפשרות לביצוע העסקה ובכך “הנעת הרצון מצד הרוכש ליצור קשר עם המוכר. לעומת זאת “פתיחת שערי המוכר בכדי לאפשר את מימוש הרצון שכבר התגבש לקידום העסקה הוא הרכיב המשני ביצירת ההפגשה שכן “הוא רכיב מאפשר ולא רכיב יוזם”.
מכאן הגיע ביהמ”ש למסקנה הבאה:
שעה שהמתווך לא היה זה שהעביר את המידע הראשוני לקונה הרי שהוא איננו הגורם הדומיננטי ביצירת ההפגשה ולפיכך אף איננו הגורם היעיל בקיום העסקה.
ביהמ”ש הוסיף כי מתן אפשרות למוכר ליצור יש מאין סיטואציה שבה המתווך הופך ל”גורם היעיל” בעסקה מול הקונה כביכול, למרות שבאופן אמיתי לא היה כזה, יש בה משום כרסום בעיקרון האמור ובהגנה על הצרכן המבקש לרכוש נכס מקרקעין. לכן דחה ביהמ”ש את התביעה במלואה.
ניתוח ומסקנות
1. הערות כלליות
ראשית, מקרה זה הינו דוגמה לנזק העלול להגרם למתווך בהליך משפטי כאשר הצדדים ויתרו מראש על הבאת ראיות להוכחת העובדות. אני סבור כי שגתה המתווכת שהסכימה לכך והדבר פגע ותרם למסקנות אליהן הגיע ביהמ”ש.
שנית, אני סבור בכל הכבוד כי ביהמ”ש הנכבד נתפס לכלל טעות יסודית בניתוח המשפטי שהביאו למסקנה מוטעית.
הותרת פסק הדין על כנו עלולה לשמש אסמכתה לאלה מבין הלקוחות שרק מחפשים דרך להמלט מתשלום דמי תיווך.
2. מדוע לטעמנו שגה ביהמ”ש?
- כאשר אדם חותם על הזמנת שירותי תיווך הוא מאשר כי הנכס הוצג לו לראשונה על ידי המתווך. אם אין כך הדבר הוא מחוייב להודיע למתווך מיד שראה את הנכס בעבר ולאפשר למתווך לבחור אם וכיצד לקדם את העסקה.
- אין שום בסיס משפטי או הצדקה להתנהגות הלקוח לחתום באופן פיקטיבי על הזמנת שירותי תיווך, כאשר מראש בכוונתו להונות את המתווך ולא לשלם לו דמי תיווך.
- די במבט שטחי ממעוף הציפור בדיני החוזים בכדי להבין שמדובר בהפרה יסודית של הסכם התיווך. לנתבע אין כל עילה בדין להשתחרר מההסכם ומשכך הוא שהפר את ההסכם. המתווכת שפעלה בתום לב זכאית בנוסף לאכיפת ההסכם לפיצויים בגין הפרתו!
משחתם ונעזר בשירותי המתווכת חייב הלקוח בתשלום דמי התיווך
- הקביעה שכאשר המתווך אינו הגורם הראשון שהעביר את המידע הראשוני על הנכס הוא אינו יכול להיות הדומיננטי בהפגשה ולכן אינו “גורם היעיל” בקיום העסקה הינה לעניות דעתנו, למרבה הצער, טעות מיסודה. מסקנה זו נצבת בסתירה מוחלטת לכל ההלכות בעניין הקביעה מי שימש ואם שימש כ”גורם יעיל”!!
- ביהמ”ש סבר שמכיוון שהמוכרים מסרו למתווכת את מלוא הסמכויות לטפל במכירת הדירה הם אינם הופכים את המתווך ל”גורם היעיל” מול הקונה. מסקנה זו, הגם שהיא נכונה עובדתית, אין לה כל זיקה למעמד המתווכת “כגורם היעיל” מצד הקונה מעמד זה אינו נגזר ממעשי המוכרים אלא אך ורק ממעשיו או מחדליו של המתווך ולכן אינה רלוונטית לפסק הדין.
- ביהמ”ש התעלם לחלוטין מההסכם שבין הרוכש למתווכת, מעיקרון חופש החוזים ומהעבודה שבצעה המתווכת החל מההפגשה ועד סגירת העסקה. ביהמ”ש הניח כי תנאי יסוד להפגשה על פי חוק המתווכים נשען כל כולו על המידע הראשוני ולא על כלל פעולות המתווך על מנת להכשיר את העסקה. למרבה הצער ובכל הכבוד, קביעה זו הינה טעות משפטית משמעותית.
- נניח לדוגמה שלפלוני נודע על דירה המיועדת למכירה בשכונת בית וגן בירושלים מחבר לעבודה. מידע זה אינו יכול להיות תנאי יסודי ומקורי להפגשה שכן כלל לא הגיע מהמתווך. כשהגיע לרחוב בו מצויה הדירה נתקל בשלט למכירה שהציג המתווך ולכן פנה אליו. לאחר ההפגשה באמצעות המתווך המוכרים החליטו שהקונה הפוטנציאלי לא נראה להם או אם מתעורר קושי לקדם את העסקה בשל דרישות שונות מהצדדים והמתווך הוא שמתיר את הקשרים ומכשיר את הקרקע לחתימת הסכם המכר? האם המתווך אינו “הגורם היעיל”?? האם איבד את מעמדו כ”גורם היעיל” אך ורק כיוון שחברו של הקונה מסר לו לראשונה על הדירה? התשובה השלילית ברורה מאליה.
- ההפגשה כנדרש בחוק המתווכים הינה בסיס לעבודת התיווך אולם הקביעה אם המתווך שימש או לא שימש “כגורם היעיל” נגזרת על פי הפסיקה משורה של מבחנים שונים שכלל לא נזכרו בפסק הדין! המסקנה בפסק הדין שאם המתווך לא העביר את המידע הראשוני הוא אינו יכול עוד לשמש כ”גורם היעיל” הינה טעות העלולה לגרום לכך שרוכשים פוטנציאליים שחתמו על הזמנת שירותי תיווך מרצונם החופשי, יתחמקו לבסוף מתשלום דמי תיווך, לאחר שנתנו למתווך לעמול קשה ואף הונו אותו בחתימה פיקטיבית כשמראש לא התכוונו לשלם דמי התיווך. תוצאה זו בלתי מתקבלת על הדעת.
- בית המשפט התעלם לחלוטין מכך שמדובר ברוכש שהציג מצג שווא בפני המתווכת וניצל את שירותיה. היכן ההלכות בדבר הונאה, תרמית, עושר ולא במשפט מצד הלקוח? היכן התייחסות להפרות ברורות של חוק החוזים? החל מחוסר תום לב וכלה בהפרת החוזה שלא כדין.
פסק דין זה, בכל הכבוד ולמרבה הצער, לדעתנו, שגוי על פניו. ערעור במקרה זה בו הצדדים ויתרו מראש על הבאת ראיות יהפוך את סיכוייו יתכן למורכבים יותר אולם לא לבלתי אפשריים כיוון שהטעויות לעניות דעתנו מצויות במישור הניתוח המשפטי. להערכתנו הצנועה ערכאת הערעור לא תתיר ולא תותיר את מסקנות פסק הדין על כנן.
תאד”מ 16104-03-22 שלי לנדאו וייסבורד נ’ גדי שליידער (ניתן ביום 31.8.23, פורסם בנבו)
