רקע
מתווכים (להלן:"המתווכים ו/או התובעים") קיבלו בלעדיות שהוארכה לתקופה נוספת. בטרם הסתיימה התקופה המוארכת, חתמו המוכרות על הסכם תיווך עם מתווך אחר שאיתר רוכש שרכש לבסוף את הדירה. המוכרות (להלן:"הנתבעות") טענו כי התובעים לא שמשו "גורם יעיל" לכן אין עליהן חובה לשלם להם דמי תיווך.
על מי מוטל הנטל להוכיח מי שימש או לא שימש כ"גורם היעיל"?
המתווכים דרשו בנוסף פיצוי מוסכם בסכום שנקבע בהזמנת שירותי התיווך. על מי מוטל הנטל להוכיח שסכום הפיצוי סביר וראוי בנסיבות העניין?
ביהמ"ש העליון פסק בעבר שעל פי פרשנות ס' 14 (ב) לחוק המתווכים קיימת חזקה (הנחה) שהמתווכים שמשו "גורם יעיל" בתקופת הבלעדיות. אולם, הנחה זו נתנת לסתירה.
מה פסק ביהמ"ש? [1]
על מי הנטל להוכיח שהמתווך לא שימש כ"גורם היעיל"?
במקרה שנדון לאחרונה בביהמ"ש השלום בת"א נפסק שמוכר הטוען בתקופת הבלעדיות שהמתווך לא שימש כ"גורם היעיל" עליו הנטל להוכיח זאת. לדוגמה, עליו להביא ראיות לכך שהרוכשים הגיעו ללא כל קשר לפעולות השיווק שבצעו המתווכים. עליו הנטל להוכיח מה גרם לרוכשים להגיע לנכס. האם הגיעו באמצעות גורם אחר כגון בן משפחה או שכן. חשוב לדוגמה שהמוכרים יזמנו את הרוכשים למתן עדות בביהמ"ש. המנעות מהבאתם תזקף לחובת בעלי הנכס.
מה באשר לזכות המתווכים לפיצוי המוסכם?
בהזמנת שירותי התיווך בבלעדיות עליה חתמו המוכרות צויין במפורש שהפרת הסכם זה תקנה לתובעים את הזכות לקבל 2.5% ממחיר המכירה כפיצוי מוסכם, בנוסף לדמי התיווך. אין מחלוקת שבמקרה שלפנינו המוכרות הפרו את התחייבותן שלא לאפשר בתקופת הבלעדיות שרוכשים / שוכרים /מתווכים או כל גורם אחר יפעלו או ינהלו מו"מ בשמן אך ורק באמצעות התובעים. ביהמ"ש הזכיר את פס"ד צלניק [2] שם קבע ביהמ"ש המחוזי שמי שטוען שהפיצוי שנקבע בהסכם הוא ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם, עליו נטל הראיה. הנתבעות לא הביאו ראיות מדוע נדרשת התערבות ביהמ"ש והפחתת הפיצוי המוסכם. לכן נפסק שיש להותיר את הפיצוי המוסכם על כנו ולא לשנותו או להפחיתו. [3]
האם במקרה זה חלה חובה על המתווך השני לחלוק עם המתווך הראשון בדמי התיווך שקיבל?
במקרה לעיל טענו הנתבעות שידעו את המתווך השני כי חתמו על הזמנת שירותי תיווך למתווך הראשון. הן הוסיפו וטענו שהמתווך השני הבטיח לטפל בכך ובכל מקרה על המתווך השני להתחלק בדמי התיווך שקיבל עם המתווך הראשון. ביהמ"ש הבהיר כי המתווך השני אינו נושא באחריות לכך שהנתבעות התקשרו קודם לכן עם המתווך הראשון.
מסקנות
כאשר מוכר או קונה שוקלים מסיבות שונות להתקשר עם מתווך אחר / נוסף, רובצת עליהם האחריות המלאה והבלעדית למנוע סיכון ששניהם יגישו כנגדם תביעות לדמי תיווך.
הפתרונות הרצויים:
- המוכר/קונה יבטל בהודעה בכתב את הסכם ההתקשרות עם המתווך הראשון ככל שהוא אכן הפר את התחייבויותיו על פי הזמנת שירותי התיווך בהפרה יסודית בטרם התקשרות עם המתווך השני!
- לחילופין, על המוכר / קונה לנסות לגרום לכך ששני המתווכים יגיעו להסדר מוסכם בטרם חתימת הזמנת שירותי תיווך עם המתווך השני.
- לחילופין, לקבל מכתב שיפוי מהמתווך השני לפיו הוא נוטל על עצמו את הסיכון במקרה שתוגש תביעה ע"י המתווך הראשון והוא ישא במלוא עלויות ניהול ההליך המשפטי ובכל תשלום שיחוייבו בו המוכרים.
- בכל מקרה של חשש מ"התחייבות כפולה", חשוב עוד בטרם התקשרות עם המתווך השני להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום בכדי להמנע מאוחר יותר מחשיפה לשתי תביעות , מקרה אותו אנו מכנים כ"תאונה משפטית".
- ככל שיתברר שהמתווך השני ידע שנתנה בלעדיות למתווך הראשון ולמרות זאת הוא מנסה לשדל את המוכר להתקשר עמו בתוך תקופת הבלעדיות, הוא עצמו חשוף לתביעה מהמתווך הראשון לרבות בעילות של גרם הפרת הסכם, עושר ולא במשפט וגזילת הזדמנות עסקית.
- במספר פסקי דין קודמים העירו בתי המשפט למתווכים כי ככלל דרישה לפיצוי מוסכם בשעור 2% או יותר מסכום דמי התיווך אינה סבירה ולחילופין נקבע שהיקף הנזק לא הוכח .[4] אולם לאחרונה, ישנה מגמה שלא לדון כלל בטענות כנגד הפיצוי המוסכם אלא אך ורק אם הנתבעים טוענים במפורש שהפיצוי המוסכם אינו סביר ומבקשים את התערבות ביהמ"ש.
[1] תא (ת"א) 38761-02-24 רון אקרמן ויוסף חמלינקר נ' תמר שועה ואח' (ניתן ביום 14.5.26, פורסם בנבו)
[2] ע"א 13414-02-23 צלניק ואח' נ' ברוך ואח' (ניתן ביום 10.5.23, פורסם בנבו)
[3] ס' 15 (4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970.
[4] תא (כ"ס) 23433-04-22 בן גל נדל"ן בע"מ נ' בר כהנא ואיב בר כהנא (ניתן ביום 15.3.26, פורסם בנבו)