רוכשים תמימים רכשו דירה מיד שניה. טרם חתימת הסכם המכר בקרו בדירה, הביטו לצדדים ולא ראו כל פגם שמשך את תשומת ליבם. לאחר חתימת הסכם המכר משנכנסו לדירה התברר להם לתדהמתם שמערכת החשמל אינה תקינה, קיימת רטיבות תחת המרצפות או בתקרה, המרצפות שוקעות הקיר מתפורר, הצנרת במצב נורא ועוד צרות כאלה ואחרות. הקונים הנזעמים פנו למוכרים והאחרונים השיבו כי הקונים ראו את הדירה לפני חתימת ההסכם ולכן הם, המוכרים, פטורים מכל אחריות.
סכסוכים אלה המלווים בדרך כלל בתחושות כעס, תיסכול, אכזבה מרה וידיעה כי תיקון הליקויים עלול להעלות ממון רב כי מגיעים במקרים רבים לפתחם של בתי המשפט.
לפני ימים אחדים יצא תחת ידו של בית משפט השלום בהרצליה פסק דין בו נבחנה שאלת חלוקת האחריות בין מוכר לקונה בכל הקשור בליקויים ופגמים שנתגלו בדירה לאחר מסירתה.
בית המשפט דן בהרחבה בסעיף המשפטי המקובל בחוזי מכר דירה יד שניה בו מצויין כי:
“הקונה רוכש את הדירה במצבה כפי שהיא AS IS”.
האם פרושו של סעיף זה שהקונה מוותר על כל טענה באשר לפגמים שיתגלו בעתיד? האם המוכר מוגן במקרה שכזה מפני תביעות עתידיות מצד הקונה לכשיגלה פגם בדירה אף אם המוכר לא ידע על קיומו?
בית המשפט פסק שעצם הביטוי “הקונה רוכש את הדירה כמות שהיא” או “במצבה כפי שהיא AS IS” נועד להבהיר כי אם יתגלו בעתיד פגמים בדירה, לא יוכל הקונה לקבל סיוע וסעד מבית המשפט. הצהרה זו מעבירה את האחריות לפגמים מכתפי המוכר לכתפי הקונה, בהנחה שאין בחוזה התייחסות נוספת לפגמים אלו.
חשוב שהצדדים לעסקת מכר דירה יד שניה יבינו משמעת קביעה והצהרה זו בחוזה. למוכר חשובה הצהרה זו מצד הקונה בחוזה שכן היא מציבה גבול לאחריותו. מנגד חשוב לקונה לדעת שאם מופיע סעיף זה, עליו לבדוק היטב את הדירה בטרם ירכשה ורצוי שיעשה זאת באמצעות מומחה, בדרך כלל מהנדס בניין שיכלול את תוצאות הבדיקה בחוות דעת יסודית ומקיפה. מן המפורסמות שעסקת רכישת דירה הינה מהעסקאות היקרות ביותר לאדם מן הישוב ולעיתים היא מתרחשת פעם או פעמיים בלבד במהלך חייו. לכן רצוי שהקונה יאות להשקיע עוד סכום לא גבוה (נמוך בד”כ בהרבה מדמי תיווך ושכ”ט עו”ד) אולם יוכל לישון בשקט. ככל שיתברר שישנם אכן ליקויים או פגמים בדירה אף אם לא ניתן לראותם בעין רגילה, ידע על כך הקונה מראש באמצעות המומחה שיבדוק את הדירה על מערכותיה היטב.
בלשונו של בית המשפט תניית “כמות שהוא” בחוזה מכר נועדה להגביל את ציפיות הרוכש מחד גיסא ואת אחריות המוכר מאידך גיסא.
משנכללה בחוזה “הצהרת הקסם” , “AS IS” יוכל המוכר להמנע מאפשרות שהקונה יטען בעתיד שטעה כאשר רכש את הדירה שכן לא ידע על הפגמים שבה. כך לא יוכל הקונה לטעון שקיים חוסר התאמה בין הדירה שהוצעה לו לדירה שרכש בפועל. אם יעלה הקונה טיעונים אלה על אף הצהרת ה –”AS IS” , לא יאפשר בית המשפט קרוב לוודאי את ביטול העסקה והחזרת כספו של הקונה ולא יחייב את המוכר בתשלום פיצויים.
במקרים רבים נוהגים עוה”ד של הקונה להוסיף בחוזה הוראות, תנאים וסייגים נוספים שמטרתם לצמצם את הגנת המוכר מכח הצהרה לפיה ידוע לקונה שהדירה נמכרת ” AS IS”. כך דורשים לעיתים קרובות עוה”ד של הקונה להוסיף הצהרה מצד המוכר לפיה במעמד ביצוע העסקה לא ידוע לועל פגמים נסתרים בדירה , קרי ליקויים שלא ניתן לראותם בבדיקה פשוטה ולא מקצועית. לעיתים עומדים עורכי הדין של הקונה על כך שהקונה מסכים לוותר על טענות בעניין פגמים שיתגלו בעתיד אולם, בתנאי שהצהרת המוכר לפיה אין פגמים בדירה תתברר אכן כנכונה.
ראוי להדגיש שבמקרה בו דורש הקונה את הכללת הצהרת המוכר כאמור לעיל, לא יוכל המוכר שידע על קיום הפגם להסתתר מאחורי מילות הקסם. “AS IS” אולם, גם במקרה שיעלה הקונה טענה לפיה ידע המוכר על הפגם ולא גילה זאת לקונה עדיין מונח הנטל להוכיח זאת על הקונה. הניסיון מלמד שהוכחה זו אינה פשוטה כלל ועיקר. עוד חשוב להזכיר למוכר שמקווה להאחז בסעיף הקסם “As Is”, אולם בחר להסתיר המידע מהקונה במכוון שהתנהגות זו עלולה לעמוד לו לרועץ שכן הדין מחייב אותו לנהוג בעת המשא ומתן לקראת חתימת החוזה ובביצועו בהגינות ובתום לב אף אם לא צויין הדבר במפורש בחוזה. אם יתברר שהמוכר ידע טרם חתימת החוזה על קיום פגם של ממש והסתיר עובדה זו מהקונה הרי שבכך פעל שלא כדין, לא בתום לב ובוודאי שלא בהגינות. במקרה שכזה יוכל הקונה להנות מסעדים שונים לרבות ביטול העסקה ופיצויים במקרים המתאימים.
מכאן לפרקטיקה, מה על הצדדים להקפיד לעשות:
במקרים רבים המוכר לא התגורר כלל בדירה טרם מכירתה והוא אינו יודע או מודע למצבה הפיזי. במקרה זה כמעט חובה על המוכר לדרוש לכלול את הצהרת “AS IS” מצד הקונה בחוזה המכר.
מוכר היודע על קיומם של פגמים כלשהם בדירה על מערכותיה, טוב יעשה אם יקפיד בחוזה המכר לציין כדלקמן:
- יפרט בהגינות את הפגמים הקיימים ויציין כי נמסר לקונה על קיומם.
- יציין כי הקונה רוכש את הדירה במצבה כמו שהיא “As Is” וכי הוא הקונה מוותר על כל טענה כלפי המוכר בשל כל ליקוי ו/או פגם שיתגלו ככל שיתגלו בדירה.
טוב יעשה הקונה אם יפעל כדלקמן:
- אם יבדוק היטב את הדירה טרם רכישתה באמצעות איש מקצוע מתאים ויצטייד בחוו”ד מקצועית לרבות באשר לתקינות הדירה ומערכותיה ויוודא שהן מחוברות כראוי לתשתיות הבניין.
- יעמוד על כך שהמוכר יצהיר כי למעט פגמים שהמוכר יידע את הקונה על קיומם טרם חתימת החוזה, לא ידוע למוכר על פגמים או ליקויים נסתרים שאין ולא ניתן לראותם בבדיקה פשוטה וסבירה.
טוב יעשו שני הצדדים אם ימנעו מלכלול בחוזה סעיף לפיו האחריות לתיקון הפגם שהתגלה או יתגלה תחול על המוכר. במקרים כאלה ובמיוחד אם נותרו משקעים שליליים בין הצדדים, עוד טרם נחתם החוזה, עלולה הסכמה זו להפוך במהירות לוויכוח אין סופי אם הפגם תוקן כראוי אם לאו.מהר מאוד עלולים הצדדים להידרדר ולהיקלע לסכסוך חדש נוסף ומיותר.
אם בכל זאת החליטו הצדדים כי ליקוי או פגם מסוים יתוקן על ידי המוכר, רצוי מאוד כי מראש יקבע גורם נטראלי ומוסכם על שני הצדדים שיהיה בעל הסמכות להחליט האם התיקון בוצע במלואו ובאופן ראוי.
מוטב איפוא למוכר שיקפיד על הצהרת ה –”AS IS” כדי שלא יתברר בעתיד כי הקונה מצא… “עז”.
האמור לעיל אינו מהווה יעוץ משפטי ואין להסתמך על תוכן המאמר מבלי להתייעץ באופן ספציפי בכל מקרה ומקרה עם עו”ד המתמחה בכך.
