לכאורה הדברים נראים פשוטים. לקבלן יש הסכם סטנדרטי ועורכי הדין שלו מטפלים בצד המשפטי. מדוע עלי להעזר בעורך דין המתמחה ברכישות מסוג זה?
ראשית, עוה"ד של הקבלן אינם מייצגים את הרוכשים אלא מטפלים אך ורק ברישום הזכויות על שמם!
שנית ,כדאי, רצוי ומומלץ מאוד לבצע כמה בדיקות מקדימות טרם תחתמו על הסכם הרכישה. דוגמה למקרה שאירע לא מזמן ,בדיקה מוקדמת גילתה שבבנין ובו הדירה המיועדת לרכישה בקומה השניה מתעתדים לפתוח בית קפה בקומת הכניסה ממש מתחת למרפסת של הדירה הצדדים הגיעו להסדר כספי לאור עובדה זו. האם משהוא בדק אם יש לקבלן זכויות מכח הסכם קומבינציה, מה קורה אם בעלי הקרקע מבטלים את ההסכם?
מה קורה עם טרם ניתן היתר בניה?
במקרה אחר הבטיחו אנשי מכירות שגן הילדים ובית הספר המיועדים להפתח בקרוב סמוכים לבנין ובו הדירה. התברר שהם מרוחקים מאוד מהבנין שכן מדובר בשכונה חדשה. לרוכשים לא היה כל מושג מה הן תוכניות הבניה והפיתוח באזור בו נמצא הבניין.
קבלנים מבקשים לעיתים חתימה על טופס לשמירת זכויות. אם לא בדקתם היטב על מה אתם חותמים, מה קורה אם החלטתם לבסוף שלא לרכוש את הדירה ? חתימה פזיזה עלולה לעלות בממון רב.
במשרד המכירות מבטיחים לעיתים הבטחות שונות. דגמא למקרה מהחודשים האחרונים : הביטחו שניתן יהיה לראות את הגן הציבורי מהמרפסת . "שכחו" לציין כי הוקמה מצילה שהסתירה לחלוטין את הגן היפה. מה קורה אם ארצה לבנות בעתיד על הגג , איך להבטיח זאת? רוכשים שלא בחנו היטב את החוזה עם הקבלן ולא בצעו בו תיקונים נדרשים, קבלו מפתחות לדירה אולם… המעלית טרם החלה לפעול. מי משלם דמי ועד הבית עבור דירות הקבלן שטרם נמכרו?
עד מתי ובאיזו עלות ניתן לדרוש שינויים פנימיים בדירה? התברר לא פעם שהרוכשים ביקשו שינויים אולם בשלב בו נדרשו לשלם הון עבור אותם שינויים או נתקלו בסירוב מוחלט. אילו היו מבקשים שינויים אלו ממוקדם יותר, ניתן היה לבצע את אותם שינויים במחיר מופחת בהרבה.
מה הדין אם הקבלן דורש שחלק מהתמורה תשולם ישירות אליו? מה המשמעות של בנק מלווה? מה הפיצוי עבור איחור במועד המסירה?
אלה כאמור דוגמאות אחדות בלבד ממקרים המלמדים עד כמה חשוב להסתייע בשירותי עו"ד מנוסה טרם רוכשים דירה מקבלן.
עורך דין קניית דירה מקבלן
רבים קונים דירות חדשות מקבלן, בין אם זו בניה חדשה לגמרי ובין אם דירות חדשות בפרויקטים של התחדשות עירונית. אין ספק שלדירה חדשה יתרונות רבים כאשר הכל כבר מוכן רואים בד"כ בעין שאין שלל הפתעות. דירה חדשה נותנת לפחות בימים הראשונים תחושה נהדרת והתרגשות רבה. עם זאת, יש לזכור שברכישת דירה מקבלן יש סיכונים ובראשם העובדה שהעסקה נעשית על הנייר. לכן, חשוב שאת הרוכשים ילווה עורך דין קניית דירה מקבלן המתמחה ברכישת דירה מיזם / קבלן שיש לו ניסיון רב בעסקאות מסוג זה.
מדוע חשוב להתייעץ עם עורך דין קניית דירה מקבלן?
כאשר נחתם חוזה מול קבלן, הקבלן מחויב להתקשר עם עורך דין שיפקח על ההליך המשפטי. עם זאת, חוזה העומד בדרישות החוק אינו מספיק בכדי לשמור על האינטרסים של הקונים ועל זכויותיהם. לעיתים הבדל של מילה או שתיים בניסוח כל סעיף יכול להיות משמעותי מאוד. עורך הדין מטעם הקבלן ישמור על האינטרסים של הקבלן ויטפל ברישום הזכויות בטאבו הוא אינו מייצג את הקונים. עורך דין קניית דירה מקבלן, המטפל מטעמכם ברכישת דירה מקבלן, מלווה את הקונים, מייצג אותם וידאג לשמור על זכויותיהם באופן קפדני. הוא ישים לב למשל שישנו תאריך למסירה ושישנו סעיף המפרט כיצד יפצה הקבלן את הקונים במקרים של איחור במסירה כיצד יפעל כשישנם ליקויי בניה. יש לבחון לדוגמה מה זכויות הקבלן בדירה בכדי למנוע מצב מסוכן שלאחר חתימה על הסכם הרכישה הבנק יסרב לתת הלוואת משכנתא לקונה! כך צריך לשים לב היטב לשינויים שאתם מעוניינים בדירה מתי לדוגמה נכון לדרוש אותם. עצות אלה תוכלנה לחסוך לכם ממון רב.
לקניית דירה מקבלן בחרו עורך דין המתמחה בתחום
קניית דירה מקבלן שונה בהיבטים רבים מקניית דירה יד שניה. לכן חשוב לבחור עורך דין המתמחה בקניית דירה מיזם / קבלן שיש לו ניסיון בסוג זה של עסקאות. בחרו עורך דין המתמחה במקרקעין ושזהו תחום ההתמחות שלו. כאמור צריך להיות לו ניסיון רב בליווי קונים ברכישת דירות בכלל ודירות מקבלן בפרט. בחרו עורך דין מקצועי, נחוש, בעל יכולת מצוינת לניהול מו"מ וליטיגציה, אם חלילה תתגלה בעתיד בעיה ויהיה צורך להגיע לבית המשפט.
עו"ד ד"ר אריק אריאל מתמחה במקרקעין ובמשפט מסחרי מרצה במקרקעין בביה"ס למשפטים במכללת קרית אונו ומלווה קונים רבים הרוכשים דירות מיזמים /קבלנים בעזרת ניסיונו הוא דואג לכך שזכויות הרוכשים תשמרנה במלואן. מוזמנים ליצור קשר במספר 03-5628267
