“המנגנון” לפיו מתווך מיידע את המוכר מה שווי המקרקעין שבבעלותו ואח”כ נוטל לעצמו כל סכום שהתקבל מעבר לכך – אינו חוקי

האם מתווך יכול לקבל דמיי תיווך גבוהים יותר עקב מכירה מעבר לשווי מסוים תקין?

הרקע

אזרח זר צרפתי וחברה פרטית (להלן: “התובעים”) הגישו נגד הנתבעים תביעה לפיצוי בשל דרך ואופן מכירת מקרקעין ומגרשים לבניה שבבעלותם.

הנתבעים 1 ו – 2 הינם אב ובנו שטיפלו בנכסי התובע 2 בישראל  ושמשו כבעלי תפקידים בתובעת 1 (להלן:”נציגי התובעים“). נתבע 3 הינו מתווך שנציגי התובעים נעזרו בו לשם מכירת המקרקעין (להלן:”המתווך“). התברר שהמתווך עשה במקרקעין כבתוך שלו ופעולותיו נעשו תוך הפרה בוטה של חובת הנאמנות כלפי התובעים ללא קבלת הסכמתם לכך. בנוסף המתווך ושני ילדיו רכשו לעצמם 11 מגרשים שהיו שייכים לתובעים. התובעים דרשו שיוחזרו להם המגרשים ובנוסף יפוצו בגין מחדלי הנתבעים לרבות מחדלי המתווך .

התובעים טענו בין השאר כי המתווך הטעה אותם באשר לשווי המקרקעין שבבעלותם וטען שעל המקרקעין עומדים להיות מוטלים מיסים שיהפכו את המגרשים לחסרי ערך. התובעים טענו עוד כי המתווך הונה אותם גם באשר לתמורה שהקונים שלמו בפועל עבור המקרקעין שבבעלותם. מנגד המתווך טען כי הבעלים קיבלו את מה שסוכם עמם וכל מה שהתקבל מעבר לכך הוא היה רשאי ליטול לכיסו.

מה פסק ביהמ”ש?

ביהמ”ש המחוזי בחיפה קבע שהתובעים הבהירו שהם אינם מוכנים לשלם למתווך דמי תיווך וכי דמי התיווך יחולו על הקונים. אולם בכך לא ניתן אישור למתווך למכור את המקרקעין בסכומים הגבוהים בעשרות אחוזים משווים כפי שמסר לתובעים ולהתחלק יחד עם נציגי התובעים בכל סכום שיקבלו מעל 280,000 ₪ למגרש. ככל שהמתווך יכל להשיג מחיר גבוה יותר תוך הבנה שהקונים משלמים דמי תיווך כמקובל היה על המתווך לדאוג כי התמורה הגבוהה האמיתית תוצג בפני התובעים דבר שלא נעשה. בסופו של יום המתווך קיבל דמי תיווך הגבוהים בעשרות אחוזים משווי המקרקעין כפי שמסר לבעלים.

אסור למתווך להשתמש במידע שברשותו לרעת הלקוח ובוודאי שאסור למתווך לנצל מידע שהגיע לרשותו בעקבות שירותי התיווך שנתן על מנת להפיק לעצמו רווחים שאמורים להגיע לידי הלקוחות – התובעים.

בנוסף המתווך הפר גם את הוראות סעיף 10 לחוק המתווכים שכן תיווך בעסקה שיש לו בה עניין אישי (המגרשים שאת חלקם רכש) ואין זה משנה כלל אם הלקוח משלם דמי תיווך ואם לאו חובת הנאמנות חלה בכל מקרה.

אין בעובדה שהתובעים לא שילמו דמי תיווך כדי לתת למתווך יד חופשית לקחת לעצמו מהעסקה סכום מעבר לדמי התיווך המקובלים מבלי שיגלה זאת לתובעים ויקבל את הסכמתם. חובת הנאמנות כלפי הבעלים אינה מותנית בתשלום דמי התיווך מצידם.

בית המשפט הוסיף וקבע:

“המנגנון” עליו החליט המתווך לפיו התמורה שהציג בפני המוכרים כתמורה ראויה היא זו שתשולם להם גם אם הם יכלו לקבל תמורה גבוהה יותר וכל סכום מעבר לכך שייך לו, לא קיבל את אישור המוכרים וברי כי לא היה מקובל אם המוכרים היו יודעים מכך. מנגנון זה הפך את המתווך לבעל אינטרס אישי בהגדלת התמורה. מעבר למרמה הברורה שבכך המתווך יצר מנגנון קביעת שווי מקרקעין כשאינטרס אישי שלו במקרקעין ובעסקה עומדים בניגוד גמור לסעיף 10 לחוק המתווכים המחייב במקרה של עניין אישי של המתווך במקרקעין ו/או בעסקה לקבל את הסכמת בעלי המקרקעין לכך בכתב.

 בסופו של יום חוייב המתווך לפצות את התובעים בגין מעשי תרמית , גזל,  הפרת אמון ביצוע פעולות תיווך הפרת חובת הנאמנות כלפי הלקוח..

המתווך ונציגי בעלי המקרקעין שפעלו בשיתוף פעולה עימו חוייבו לשלם מעל 11 מיליון  ₪ כפיצוי לבעלים. המתווך חוייב בנוסף ב – 250,000 ₪ כפיצוי לתובעים בגין עוגמת נפש וכן ב – 200,000 ₪ בגין שכר טרחת עורכי דין. בנוסף קבע ביהמ”ש מנגנון לאמוד את הוצאות התובעים  בהן יחוייב המתווך בהמשך.

ראה: תא (מחוזי חי) 25192-09-14 נכסים ח.ומ.ג. בעמ נ נכסים ב. נ ברנשטיין ואח

(ניתן ביום 24.12.18 , החלטה סופית פורסמה ב – 28.4.19 פורסם בנבו)