שיקולי ביהמ"ש בבואו לפסוק הוצאות לזכות או לחובות המתווך?

למתווכים ויועצי הנדל"ן שלום,

אני שמח להציג בפניכם את הגיליון השבעים ושלושה של תקציר חידושי פסיקה ומאמרים בתיווך מקרקעין, אחד התחומים המרכזיים בהם עוסק משרדנו.

חשוב לי מאוד לשמור על קשר.  לפיכך, דלת משרדי פתוחה בפניך ואני מזמין אותך להתייעץ בכל עת.

 הנושא : באלו מקרים בתי משפט אינם פוסקים הוצאות למתווכ/ת על אף שהם זוכים בדמי התיווך או אינם פוסקים הוצאות לנתבע – הלקוח על אף שזכה בתביעה?

 העובדות

בשני פסקי דין שנתנו לאחרונה, האחד ביולי 24 והשני בדצמ' 24 , נדונו תביעות  תיווך שהמכנה המשותף ביניהן –  שלילת  הוצאות משפט. בפסק הדין שניתן בביהמ"ש השלום בהרצליה, התקשה ביהמ"ש להכריע האם המתווך שימש "כגורם היעיל" וסבר לבסוף שאי מסירת מידע מסויים ללקוח גרמה להטעיה שהביאה לבסוף להטיית הכף לזכות הלקוח  – הנתבע ולשלילת דמי התיווך. אולם, כיוון שהלקוח נהג שלא בתום לב כשהסתיר מהמתווך שכבר רכש דירה ,לא נפסקו לזכות הלקוח הוצאות.[1] במקרה אחר התנהגות פסיבית מצד המתווך ואי גילוי עניין ומעורבות הובילו לשלילת הוצאות  משפט על אף שהמתווך זכה במלוא דמי התיווך. [2]

במקרה אחר שנדון בבימ"ש השלום ברחובות נקבע כי המתווך לא שימש "גורם יעיל".  אולם, כיוון שהנתבע, מנכ"ל החברה הנתבעת, הציג בפני המתווך מצג מטעה לפיו יכול שיהיה צורך בשירותיו של המתווך בעסקה הספציפית, לא נפסקו לזכות הנתבעת הוצאות  .[3]

בביהמ"ש השלום בכפר סבא נדון מקרה דומה נוסף שם זכה  מתווך בדמי תיווך אולם כיוון שהשלים פרטים בטופס רק כששלח דרישה לתשלום דמי התיווך באופן חד צדדי,  הופחתו ההוצאות שנפסקו לזכותו בחצי.[4]

במקרה אחר המתווך לא עמד בחובות השיווק בהתאם לתקנות וגם לא הסביר לזוג בני 70 מה פירוש בלעדיות לכן נפסקו לזכותו דמי תיווך חלקיים [5] .

ביהמ"ש קבע כי היה על המתווך לרענן את זכרון הלקוח על קיום הזמנת שירותי תיווך שעדיין בתוקף על אף שחלפו ארבע  שנים לו היה עושה כן הייתה נחסכת ההידיינות וזמן שיפוטי יקר לכן, נקבע אשם תורם של המתווך בגובה 20%  קרי קיזוז של 20% מדמי התיווך.

בפס"ד שניתן לפני ימים אחדים (7 ינואר 25) פסק ביהמ"ש ברחובות כי למתווכת אין אלא להלין על עצמה שלא טרחה להחתים את הנתבעת על הזמנת שירותי תיווך. אולם, כיוון שהנתבעת הייתה נכונה לשלם סכום כלשהוא כדמי תיווך והעובדה שהמתווכת שמשה "כגורם יעיל", לא נפסקו הוצאות לזכות הנתבעת.  [6]

במקרה אחר נדחתה תביעת המתווך בשל אי עמידה בדרישות החוק אולם כיוון שפעל להכין את הנכס לקראת מכירה, לא הושתו עליו הוצאות [7].

סיכום ומסקנות

לעיתים פוסק ביהמ"ש דמי תיווך לזכות מתווך אולם פגם או כשל בהתנהגותו מביאים לידי כך שביהמ"ש רואה במתווך "אשם" בחלק מהתוצאה ולכן מפחית מדמי התיווך [8]. חשוב לזכור שבלא מעט מקרים כשאין "שחור או לבן" אלא גם לא מעט "אפור" וכאשר נפל פגם בהתנהגות הצד הזוכה  משתמש ביהמ"ש "בכלי איזון " ומפחית כאמור מהוצאות לטובת הזוכה או מפחית מדמי התיווך כשנמצא שגם למתווך אחריות לתוצאה.

לא למיותר לציין, במיוחד ערב כניסת תקנות האתיקה והחובות המקצועיות החדשות לתוקף (9.3.25) עד כמה חשוב להקפיד על החובות והדרישות על פי דין בכדי לא לאבד בדרך דמי תיווך או החזר הוצאות.

[1] ת.א. (הרצ') 28002-06-21 הרד גברא נ' מיכאל צרבצקי ואח' (ניתן ב- 23.7.24, פורסם בנבו)

[2] ת.א. (רחו') 41113-01-23 מאיר דהרי נ' שמשון עוקשי (ניתן ב – 20.12.24, פורסם בנבו)

[3] ת"ק (רחובות) 64715-06-23 דרור עבדה נ' גרו דיירקטור בע"מ (ניתן ב – 26.3.24, פורסם בנבו)

[4] תא"מ (כ"ס) 15718-11-20 אלון דיין נ' דלית נשר (ניתן ב- 26.8.24,פורסם בנבו)

[5] תא"מ (נצ')  54830-11-16 גיגי ולפשיץ יזמות בע"מ נ' אלי ואסתר בן ישי (ניתן ב – 23.10.10 לא פורסם)

[6] תאד"מ (רח') 4348-07-21 דיור (א.פ.צ.) בע"מ נ' אהרון כהן (ניתן ביום 7.1.25, פורסם בנבו)

[7] ת"ק (רח') 39006-05-24 ירדם נ' אילטוב (ניתן ביום 12.1.25 , פורסם בנבו)

[8] תא"מ (ב"ש) 73699-12-18 מיכאל מרוביץ נ' יסמין כהן (ניתן ביום 9.4.22, פורסם בנבו)