דמי התיווך הותנו בקבלת תמורה מינימאלית האם רשאי המתווך לדרוש שיאפשרו לו להשיג הצעה הגבוה מהמינימום המוסכם?

רקע

המוכרים והמתווך סיכמו כי האחרון יקבל בלעדיות אולם דמי התיווך ישולמו לו אך ורק אם התמורה שיקבלו תעלה על 1,370,000 ₪.

המתווך שאיתר רוכשים שהציעו 1,335,000 ₪ הציג בפניהם את הדירה והעביר ההצעה למוכרים. המוכרים הסכימו מיד למכור את הדירה במחיר שהוצע (הנמוך מהסכום המזכה את המתווך בדמי תיווך) וסגרו עסקה ישירות עם הרוכשים.

המתווך הגיש תביעה ודרש פיצוי בגובה דמי התיווך והוצאות כיוון שלטענתו לא נתנה לו אפשרות לנהל מו”מ על מנת לשפר ההצעה או להביא קונים נוספים.

מה פסק ביהמ”ש?

בית המשפט לתביעות קטנות בקריות דחה את תביעת המתווך. לא הייתה מחלוקת כי המתווך איתר את הקונים, הציג בפניהם את הדירה, העביר את הצעת הרכישה (שהייתה נמוכה מהתמורה המינימלית שסוכמה עימו) ואילו המוכרים החליטו לקבלה וסגרו עסקה תוך ארבעה ימים ללא מעורבות המתווך.

אף שטרם הסתיימה תקופת הבלעדיות, למתווך אין כל זכות לדרוש מהמוכרים להמתין עם ההצעה שהציעו הקונים שאיתר להצעה גבוהה יותר או שיצליח להעלות את ההצעה שנתנו אותם קונים. ביהמ”ש השתכנע שהמוכרים פעלו בתום לב והיו להם סיבות טובות מדוע לקבל הצעה שהייתה נמוכה מסכום המינימום. ביהמ”ש קבע כי סכום העסקה שנחתמה גם בתוספת דמי התיווך התיאורטיים (2% בצרוף מע”מ) אינו מגיע ל – 1.370,000 ₪ (הרף שרק מעליו זכאי היה המתווך לדמי תיווך). משכך החלטת המוכרים לא הייתה על “חשבון המתווך” ולא נעשתה בחוסר תום לב בכדי להמנע מתשלום דמי תיווך!

המתווך, כך התברר, איים על המוכרים כי אם לא ישלמו לו דמי תיווך “יפוצץ” את העסקה. התנהגות זו, פסק ביהמ”ש, מהווה הפרה של חובות המתווך (לפעול בנאמנות, בהגינות ובדרך מקובלת) מכח סעיף 8 לחוק המתווכים.

מסקנות

ראשית, מתווך המסכם על תמורה מינימאלית שרק מעליה יהיה זכאי לדמי תיווך נוטל על עצמו את הסיכון שהנכס אכן ימכר בסופו של יום במחיר נמוך יותר.

שנית, לו רצה המתווך כי יאפשרו לו, במקרה של הצעה נמוכה מזו המקנה לו זכות לדמי תיווך, לנסות ולהעלות את סכום ההצעה או להשיג הצעה גבוהה יותר לפרק זמן מסוים היה עליו לציין תנאי זה בהזמנת שירותי התיווך ומן הסתם להגיע להסכמה על משך תקופה זו. יש לקחת בחשבון כי אם הרוכשים הינם לקוחות של המתווך והצעתם מקובלת על המוכרים, על אף שהיא נמוכה מסכום המינימום, ניסיון להעלות את ההצעה במקרה זה עלול להחשב להעדפת טובתו האישית של המתווך כיוון שידוע לו כי המוכרים מוכנים להסתפק במחיר שהוצע ובכך לפעול בניגוד להוראות סעיף 10 לחוק המתווכים.

שלישית , אסור בתכלית האיסור למתווך לאיים על לקוחו כי יחבל בעסקה או “יפוצץ” אותה. פעולה זו הינה בניגוד מוחלט לדרישות לנהוג בהגינות ובנאמנות כלפי הלקוח ובוודאי הפרה של החובה לשמור על כללי האתיקה שנקבעו בחוק המתווכים חשוב לזכור שביהמ”ש עלול במקרים שכאלו לקזז מדמי התיווך או לפסול את התשלום במלואו.

בהזדמנות זו חג שמח ובטוח לך ולבני משפחתך

ראה: ת”ק (קריות) 20154-07-21 גיל בקיש נ’ מאור קריסי (פורסם בנבו 24.2.22)