קבלן אחראי על אי התאמות בדירה

1. ואחריות הקבלן האם חלה גם כלפי “קונה יד שניה”?

2. האם קבלן שהתנער מאחריותו לתקן ליקויי בנייה רשאי לדרוש כי הוא יתקנם?

רקע

הקבלן מכר דירה לקונה א’. כעבור זמן קונה א’ מכר את הדירה לקונה ב’. האחרון הגיש תביעה כנגד הקבלן בשל ליקויי בנייה. הקבלן סרב לתקן את הליקויים בין השאר בטענה שאין כל יריבות בינו לבין קונה ב’ וכי אחריותו לליקויי בנייה הסתיימה כשקונה א’ מכר את הדירה לקונה ב’.

מה פסק בית המשפט?

לפני מספר ימים קבע ביהמ”ש השלום בחיפה, בהסתמך על תיקון לחוק המכר (דירות) ופס”ד של ביהמ”ש העליון כי אחריות הקבלן אינה רק כלפי מי שרכש את הדירה אלא גם כלפי הרוכשים הבאים אחריו. ההגיון שבכך שאחריות הקבלן על פי החוק יכולה להיות בתוקף שנים רבות. לדוגמה: תקופת הבדק במקרה של התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ הינה שבע שנים ואילו תקופת האחריות חלה במשך שלוש שנים נוספות קרי סה”כ עשר שנים!!  אחריות הקבלן על פי חוק “צמודה” אפוא לדירה ולא לרוכש הדירה מהקבלן!

כאשר קונה ב’ רכש דירה מקונה א’ ובהסכם ביניהם נרשם שהוא קונה את הדירה "AS IS” פרושו של דבר כי אין לקונה ב’ טענות בגין ליקויי בנייה כלפי קונה א‘ (!)

אולם, אין בכך ויתור על  הזכויות שהחוק הקנה לרוכשי דירות. יתרה מכך, הכוונה שקונה ב’ רוכש את הדירה עם הזכויות המשפטיות הנלוות אליה אותה עת, על פי חוק המכר (דירות) המגדיר מהי “תקופת בדק” (שונה מסוג ליקוי אחד למשנהו) ומהי “תקופת האחריות” (שלוש שנים לאחר סיום תקופת הבדק).

חשוב לשים לב כי במקרה זה ביהמ”ש דחה גם את טענת הקבלן לפיה ככל שיתברר שאכן הוא אחראי לליקויי הבנייה, זכותו לדרוש לתקנם בעצמו ובכך להוזיל משמעותית עלויות. ביהמ”ש הבהיר שקבלן שהתנער באופן ברור  מאחריותו לתיקונים עלול לאבד את זכותו לתקנם ופרושו של דבר שהוא יאלץ לשלם לקונה תשלום מלא עבור עלות התיקונים כפי שיפסוק ביהמ”ש.